住宅专项维修资金是为了保证房屋建筑保修期满后的正常使用而由业主缴纳的专项资金。住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金”和“保命钱”,住宅专向维修资金作为关系到人民群众住房的使用寿命周期内正常运转的一项基本制度,政府给予了高度重视。由于住宅专项维修资金长期被物业管理学、行政管理学纳入自己的调整范围,再加上我国住房商品化时间不长,相关法律问题尚没有充分暴露,法学界特别是民法学界过去很少关注这一问题。2008年《中华人民共和国物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》出台后,虽然对住宅专项维修资金的权利归属、归集、管理、使用等问题有了相关规制,但是上述问题仍缺乏深层次的理论探讨。住宅专项维修资金在权利上属于区分所有人对建筑物共有部分的修缮改良权,是群体物权。它有独立的筹集渠道、运作方式、管理和监督部门。细化共有部分设施的产权、明确请求权主体、完善监管程序以及业主团体的维权渠道,是解决住宅专项维修资金法律问题的应对之策。本文除引言和结语外,正文共分为四个部分:第一部分,此部分主要根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定以及理论界的通说,立足于建筑物区分所有权理论,对住宅专项维修资金的概念和特征进行阐述,重点分析了住宅专项维修资金的性质。住宅维修资金衍生于业主的物权,其涉及的法律关系就是物权中的群体关系,具体来说是群体关系中的共有关系。对住宅专项维修资金进行使用、收益和处分,是区分所有权人行使共有权应尽的权利和义务。第二部分,此部分着重阐述了我国目前的住宅专项维修资金制度存在的法律问题。一是《物权法》没有为其提供强有力的私法基础。《物权法》和《建筑区分所有权解释》规定的共用部位共用设施设备的产权归属不明确,请求权的权利、义务主体不明确,从而不能为形成稳定的区分所有关系提供扎实的法律基础。二是具体操作和运行方面存在许多问题。住宅维修资金归集程序以房屋“建安费”为计取基数的模式,但是“建安费”的界定主体不明确,其费率难以确定。“双2/3”原则的硬性规定,使得住宅维修资金的使用和操作程序缺乏应有的灵活性。开发商承诺的保修期以内,不可抗力情况下住宅维修资金的启动尚存在法律空白。业主没有分年,分档储存住宅维修资金,银行简单地按照统一期限的定期利率计息,使得专项住宅维修资金无法得到适当的保值增值,降低了专项住宅维修资金可利用的效率等。第三部分,此部分研究了关于住宅专项维修资金的国际立法概况以及部分国家的法律规定,比较分析了美国、香港、新加坡、马来西亚以及英国的住宅专项维修资金的运行程序和具体操作方法。这些国家的住宅维修资金制度在归集、使用和管理方面具有独特性,其规定比较完善,权利义务清晰。针对我国目前住宅维修资金制度存在的优势与不足,借鉴国外立法的基础,将会对我国的住宅维修资金制度的完善有所裨益。第四部分,此部分主要探讨了如何完善我国的住宅专项维修资金制度,并对我国的住宅维修资金制度提出了一些合理化建议。通过确立“业主委员会的优先权”解决专项住宅维修资金续交困难。通过明确界定住宅小区共用部位共用设施设备的产权,明确分所有人的权利和义务,制定合理的专项住宅维修资金使用程序来解除住宅维修资金使用困难的处境。通过赋予业主大会以权利能力,确立业主委员会的诉讼法律地位来保证业主维权渠道的畅通。通过采用多元性的方法合理确定住宅维修资金在银行存储期间的计息方式,最大限度地提高住宅维修资金的增值收益能力。通过加强银行关于住宅维修资金信息披露的透明度,完善开发商与业委会的权利、义务过渡程序等等措施以期解决住宅维修资金存在的问题。