近年来,随着我国城市化和工业化进程的加快,居住需求的增加,城市外延式开发发展迅速。城市开发尤其是住宅开发建设任务繁重,我国多数城市都面临着,城市土地开发投资效率不高、住宅供应结构不合理、住宅价格上涨过快等问题。而反观我国的房地产行业,企业竞争日益剧烈,随着城市发展形势的日益严峻,旧有的住宅开发模式,已经不能很好适应企业提升核心竞争力的要求和新时期城市发展的趋势,迫切需要对开发模式再探索。本文的研究内容也是基于此展开,共分为四部分:第一章,引言。关于本文的选题背景、研究目的意义、研究现状及本文的相关概念、理论。第二章,我国城市土地开发和普通商品住宅开发的发展分析。涉及城市土地开发的演变特征,土地使用制度的变革,土地开发模式的特点,土地开发存在的问题;普通商品住宅开发模式的研究,主要从不同开发责任主体、不同开发对象两个角度进行分类比较。分析表明现有开发模式暴露的问题较多,随着城市化进程的推进,已经不能很好的处理住宅开发与城市发展之间的关系;指出了城市土地开发与普通商品住宅的发展趋势,分析了土地运营与普通商品住宅开发相结合的动因。第三章,普通商品住宅开发的模式探索——土地运营的边缘新城模式。它即是土地运营与普通商品住宅开发相结合的产物。共分5个方面,对这一模式进行的详尽阐述。首先,对土地运营的边缘新城模式的开发理念、规模及总体运作模型给于界定;其次,指出该模式产生的背景——城市土地储备制度的建立与发展;再次,从四个层次阐述该模式的指导思想;接着,分析土地运营的边缘新城模式的具体操作环境,包括3项基础,包括土地一级市场的市场化、对城市运营主体的要求、相关法律法规的建设;最后,从运作主体、运作方式及运营主体的职能三方面来分析土地运营的边缘新城的开发建设模式。第四章,土地运营的边缘新城模式的案例。通过对济南市田园新城项目自身、区位特征分析和开发运营模式分析,展示了从土地运营、普通商品住宅的开发到社区运营,开发产业链的各环节,城市运营商是如何凭借其外部环境和内部资源实施土地运营的边缘新城开发的。鉴于项目仍处于发展过程之中,最后对项目未来的运营思路进行了探索展望。研究结果指出,“土地运营的边缘新城开发”是一条改善住宅市场供应结构,是房地产企业壮大,也是适应快速城市化地区,城郊区域尤其是城乡结合部优化开发的良好途径。随着该模式的发展与成熟,将会为房地产大型开发企业提供发展机遇(开发企业向城市运营商发展)规避威胁,提升企业核心竞争力;为中、小型开发企业提供依托与生存空间;为城市居民提供高品质的普通商品住宅产品;为政府与市场资源的高效整合,共同服务于城市住宅开发建设,提供切实可行的运作实践。