自2000年开始,我国房地产业经历着新一轮的繁荣,房地产业增加值占GDP的比重从2000年的5.5%上升到2006年9.4%。与此同时,房地产价格不断上扬、投资性购房大量增加,房地产是否出现泡沫引起了广泛的关注。本文以这一问题为出发点,并围绕怎样度量泡沫、房地产泡沫成因及其治理等问题展开了实证研究。论文首先在对历史上著名的泡沫事件进行回顾的基础上对泡沫与泡沫经济的定义与内涵进行了界定,认为泡沫是由于市场交易主体系统性上涨预期以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平脱离市场基础决定的基本价值的非平稳性上涨,其本质上是一种价格运动现象。其次,详细阐述了房地产虚拟资产特性及泡沫运行过程;在此基础上将泡沫过程分为:膨胀期、持续期和崩溃期三个不同时期的泡沫范式。并根据我国房地产市场发展的历史状况进一步假说我国房地产在2004年第一季度开始出现泡沫,而且还正在膨胀期,没有进入持续期。当然,这种假设得到后面实证的支持。第三,建立房地产泡沫的回归检验模型并进行实证分析。回归检验模型结果显示,我国房地产投资者并没有考虑未来的支付能力,而是考虑从物业的使用中获得的收益（主要是房租收入）、购买能力和预期房地产价格上涨获得收益。回归方程的泡沫项系数明显大于1（a₃=4.518663＞1）,说明我国房地产市场存在泡沫。第四,讨论了我国房地产泡沫产生的原因。认为原因在于宏观经济环境、制度性因素以及微观因素三个方面的综合。宏观经济背景表现为经济增长主要依靠投资拉动、人民币升值预期及流动性过剩和低利率政策。制度性缺陷包括过分强调“以售为主”、住宅租赁市场发育迟缓、政府住房保障制度建设严重滞后、不合理的房地产税费制度、土地政策的失误以及对地方政府考核制度的缺陷等;微观上直接引发泡沫产生的因素则在于房地产市场秩序不规范、不正常的消费心理与羊群效应、投机炒作等方面。最后,指出泡沫治理应遵循“控制”但不“打压”的思想。具体措施包括:汇率政策、利率政策、完善住房保障制度、积极发展住房租赁市场、积极稳妥地推进房地产税费改革、完善相关土地政策、规范市场秩序、加强市场信息的公开透明、完善相关政策抑制房地产投机炒作等。