不动产预告登记制度是不动产登记中的一项重要制度,它是为保全将来不动产物权变动的请求权而对其进行的登记。预告登记的本质特征是赋予被登记的请求权以一定条件下的物权效力,以确保将来发生该请求权所期待的物权变动效果。预告登记对我国而言是一种新的不动产登记类型,在比较法上则是一项较为成熟的登记制度。本文主要采用比较分析的研究方法,对不动产预告登记的基本理论进行了论述,同时分析了我国不动产预告登记的立法和实践现状,提出我国应当在借鉴国外立法经验的基础上,选择适合我国国情的预告登记制度,并且就我国应创设的预告登记制度的具体内容提出了建议。本文主体部分共分为三章,三万余字。第一章从比较法上考察了预告登记制度。本文选取了德国和日本两个具有代表性的立法例,从两国不同的物权变动模式出发,探讨德国预告登记制度、日本的假登记制度与物权变动制度的相互关系,以及两国在预告登记制度设计上如何做到与物权变动制度有机结合,在此过程中,阐明德国预告登记制度与日本的假登记制度在对象及效力上的区别。拟通过此比较研究为我国预告登记制度的建立提供路径选择。第二章从理论上探讨了经预告登记之权利的性质及预告登记行为的性质。认为经预告登记后的请求权,其性质为具有一定物权效力的债权,即债权物权化;预告登记的行为性质不同于单纯的行政许可,其主要目的在于对不动产权利状态进行公示,以产生私法上之效果。第三章首先通过分析我国不动产预告登记的立法现状和实践情况,指出我国目前立法未规定预告登记制度,实践中的商品房预售登记制度又不同于预告登记制度,在此基础上提出了我国创设预告登记制度的必要性。随后,结合我国现有的《物权法草案》、专家学者的《物权法草案建议稿》和国外的立法经验,在对现有草案相关规定进行评析的同时,提出了适合我国国情的具体制度设计,其中包括对预告登记的适用范围、预告登记的发生、预告登记的效力以及预告登记的转让和涂销等方面的问题。