第五次信托行业整顿的结束以及2007年3月1日信托新政的实施标志着我国的信托公司正式回归主业，并于2002年7月推出了我国信托史上第一个房地产资金信托。特别是在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》颁布之后，我国的房地产资金信托得到了迅猛的发展。到2006年底，我国房地产资金信托融资总量已接近500亿。房地产资金信托已成为房地产企业融资的重要渠道，同时也是我国信托公司开展的主要业务品种。目前，我国房地产资金信托以贷款形式为主，在房地产融资活动中充当了类似“过桥贷款”的角色，未能改变房地产企业的融资结构，与央行对房地产产业信贷政策及国家对房地产产业宏观调控政策不相一致。为了遏制房地产风险向金融系统进一步扩散的趋势，银监会于2005年颁布了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，至此我国房地产资金信托走上了转型的道路。 起源于美国，并在日本、澳大利亚等国迅速发展的房地产信托投资基金(REITs)在实践层面已经被认为是解决房地产资金瓶颈的最佳途径，也是房地产信托发展的必然趋势。 本文正式基于这样的背景，对我国目前房地产信托行业的发展背景、遇到的问题以及亟待解决的问题进行了研究，并提出了我国发展REITs的过渡模式——房地产信托产品模式。最后，对我国现阶段房地产信托产品收益影响因素进行了理论和实证分析，以期对REITs定价等问题的进一步研究提供参考。 本文共分六章，每章内容简要描述如下： 第一章是本章的绪论，在这一章中对本文的研究背景、研究意义、相关文献综述、以及本文的主要工作以及研究框架、研究方法进行了总体描述。 第二章着重介绍了房地产信托的含义以及功能，为下面的章节奠定了理论基础。 第三章分析了我国现在房地产信托产品的发展、运作的模式以及存在的问题，并分析了问题存在的原因以及我国房地产信托产品运作的法律、税收和金融环境。 第四章是房地产信托发展的国际经验，这章着重分析了美国、澳大利亚、德国、日本四个国家房地产信托发展的背景、发展的模式以及存在的问题，并指出了对我国发展REITs的借鉴意义。 第五章是本文的核心章节，这一章分析了我国房地产信托向REITs发展过程中产生各类金融产品，以及我国发展REITs的可行性，在总结房地产信托模式、上市房地产公司模式以及产业投资基金模式三种发展REITs过渡方式的基础上，提出了最适合我国REITs发展的过渡方式——房地产信托产品模式。 鉴于第五章中提出的房地产信托产品模式是最适合我国发展REITs的模式，而REITs定价是REITs发展中亟待解决的问题，因此，作为本文的最后一章，对房地产信托收益的影响因素进行了理论和实证分析，以期对REITs定价提供参考。 本文在写作过程中，着重从以下三个方面进行了研究： ①系统整理了我国房地产信托发展中存在的问题以及发展的方向，本文认为：产品缺乏流动性以及信托类型以贷款类信托产品为主的格局是阻碍我国房地产信托进一步发展的最大障碍。信托新政后，贷款类信托主导市场的格局虽有所改善，但贷款类信托产品仍然占据了信托市场的半壁江山，另一方面，由于信托新政仍然严格限制投资者范围，并且全国缺乏统一的二级市场，因此信托产品的流动性问题短期内仍难以解决。从理论上讲，解决流动性的最理想道路是基金化的发展道路。但在现阶段，鉴于法律法规的种种限制，公司型基金仍难以大规模发展，因此，现阶段最符合我国的国情的房地产信托基金应该是封闭型、契约型基金。 ②总结了世界主要国家和地区发展REITs经验和教训，本文认为：美国和澳大利亚作为世界上REITs发展最成熟的国家，其REITs的发展主要采用了税收优惠驱动型的发展思路。在这两个国家，优惠的税收政策、健全的法律制度、完善的金融体系是其REITs健康发展的三大法宝，但在中国，这三方面的优势在我国都难以在短时间内兑现，因此我国不宜采用以美国为代表的税收驱动模式。在日本，REITs的发展起源于房地产经济泡沫破灭后产生的经济衰退，在发展思路上采用了所谓的“专项立法”模式。和税收驱动模式相比，这种发展模式的税收优惠幅度较小，国家对发展REITs的支持主要通过对REITs进行专项立法来规范其行为，从而促进REITs的健康发展。对比美国和日本两种模式，我们发现：采用日本的“专项立法”模式在我国的障碍相对较小，且日本发展REITs的背景与我国相似，因此，我国在发展REITs时，可更多地考虑借鉴日本经验。 ③对比分析了信托产品模式、上市房地产公司模式以及基金管理公司模式三种发展REITs过渡思路各自的优劣的基础之上，提出了最适合我国发展REITs发展的过渡道路——信托产品模式。 ④在本文的最后，对影响房地产信托收益的影响因素进行了理论和实证分析，对于REITs收益的进一步研究起到了抛砖引玉的作用。在这一部分中，本文通过各类文献资料，选取了最具代表性五个因素进行分析，并通过回归模型验证了结论。