二十世纪七十年代末至今,住房制度改革使我国房地产市场从无到有、从小到大,逐渐成为我国经济的支柱产业,极大地带动了我国经济的快速发展。但是在房地产市场化过程中,却一直伴随着种种市场失灵、政府失灵现象。首先,我国房价收入比常年平均高达12倍以上,房价远远脱离了消费者实际购买力。其次,我国房地产市场存在着明显的高空置率与高房价共存的“双高悖论”。再次,我国保障性住房与商品房的供给呈倒挂之势,供求结构的严重失衡违背了我国住房制度改革的初衷。最后,政府对高房价“防止—抑制—遏制”的态度转变过程中,我们可以发现调控对房地产市场失灵收效甚微。本文认为,造成我国房地产市场竞争缺失、房价高企等市场失灵现象的原因之一是区域性寡头垄断结构趋势下房地产企业的默契性合谋行为。根据哈佛学派“SCP”范式,市场结构决定市场行为,继而决定市场绩效。因此,探究房地产市场和政府的双重失灵,必须先对我国房地产市场结构的演化和现状进行分析。本文将我国房地产市场结构的演化分为三阶段：第一,住房制度改革之前,我国实行高度集中的计划经济,住房供给行政性垄断是最大特点；第二,房改至货币化改革之前,房地产业区域性特征显现,国有企业具有市场绝对支配力量,因此彼时的市场结构为区域性国有企业垄断；第三,货币化改革至今,各类性质房地产企业大量涌现,但通过不断整合市场份额和市场力量使得市场集中度逐渐提高,区域性寡头垄断的市场结构已经或正在形成。本文将以杭州市房地产市场为例分析房地产市场区域寡占趋势。区域寡占趋势的市场结构和较低的住房需求价格弹性使寡头企业具备极强的合谋动机行使市场力量,以维持垄断地位和超额利润。同时地方政府寻求政治和经济租金的行为使其容易被房地产寡头所俘获,导致中央管制和调控房地产市场的政策屡屡失效,成为房地产企业合谋的管制缺陷前提。在区域寡占结构下,房地产企业间存在持久的相互依赖关系特征,这使得企业间的竞争可视为是无限次的动态博弈。因此,在房地产一级市场上,以利润最大化为共同目的的在位企业为了避免陷入“囚徒困境”,在面对潜在进入者的竞争威胁时,往往以“合谋”构筑强大的战略性进入壁垒。另外,通过比较企业在二级市场上价格竞争、产量竞争和价格合谋三种状态下的收益,得出只有价格合谋才是开发商的理性抉择。再者,为了逃避高额法律成本和部门监管,房地产企业间的合谋往往以隐性或默契性为主。为了瓦解房地产企业的默契性合谋,促使房地产市场有序运行,从产业组织政策角度,本文提出,首先必须理顺中央与地方关系,建立有效的地方政府行为激励与约束机制,促使地方政府回归理性,摆脱俘获状态。其次,针对房地产企业的合谋行为,须尽快完善并有效执行《反垄断法》,加大合谋法律成本。第三,在加大合谋惩罚力度的同时,可以通过激励性宽大政策削弱合谋稳定性。最后,在各级政府调控失效的情况下,可以用价格管制的方式对开发商价格合谋行为进行强有力的约束。