从物权法制定开始，农村宅基地的转让就成为一个自始至终激烈争论的法律问题，但是这些争论大多属于经济学或公共管理政策方面的争论，大多是从实证的角度出发提出论据和观点，结果多表现为对当前政策的归纳、总结、认可。法学家们虽然难免牵涉其中，并为之贡献了心智和心血，但却较少系统地研究农村宅基地的法律关系和法律利益问题，缺乏法律的独立性，同时在实证方面又没有具体、全面的调查和统计，难以提出对依附于宅基地上的国家、集体、个人利益进行准确评估和平衡的实证依据。因此，物权法虽然数易其稿，但其中关于农村宅基地转让的规定却没有什么变化，在激烈争论之中最终演变为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”等笼统规定，表面上看是为今后法律的变更留下了空间，但事实上是对原有政策规定的完全承袭和法律认可，继续严格限制农村宅基地转让，由此留下继续争议和讨论的话题。作为上位法的物权法对如此重要、涉及面如此之广的物权问题完全不作规定，既不严肃也未尽到应有的责任，必须认真地进行系统研究，以便物权法修改之用。本文历史地分析了我国宅基地政策的变迁过程，从宅基地交易由宽到严再到宽，由松至紧再至较松，由完全允许到完全禁止再到个别允许、有条件允许的过程，阐述了宅基地政策与社会经济基础的联动关系，明确了其鲜明的时代性，是具体经济基础的产物。同时从中系统分析了宅基地的性质和我国宅基地法律关系确立的指导思想，体现了调整包括土地有限、自由迁徙在内的国家利益，调整包括使用权人包括期待利益与现实利益，尤其是与使用权人密切相关的现实生存利益和家庭利益等宅基地利益，以及国家、集体、个人利益各利益主体的利益平衡的指导思想。本文从分析物权法讨论各阶段所涉及的问题入手，对宅基地现实法律调整及执行进行了实证分析，指出宅基地利益调整效果不佳并非因为宅基地交易引发，而更多的是法律本身不系统、不严格和执行中的人为因素造成。进而从法律严谨性和严密性的角度对宅基地法律关系中的法律冲突进行了分析，从“法律面前人人平等”这一基本宪法权利出发，对宅基地权利主体的利益冲突进行了分析，指出严格限制宅基地交易造成了与宪法基本精神的冲突，与我国所加入的国际条约的相关规定冲突，与土地管理法等其它法律的冲突，以及物权法自身内部也产生冲突。文章还对农民房屋买卖中的合同效力与宅基地转让的法律效力进行了分析，分析了农民房屋转让有效与宅基地虚假转让、农民房屋允许转让与宅基地禁止转让之间的矛盾，并从违反规定交易的效力与处罚的实证角度出发，对宅基地法律调整低能进行了解剖。本文还从宅基地法律关系调整的利益的角度，分析了严格限制宅基地交易与农民利益要求、城镇居民合理利益要求的冲突，指出这种法律调整与耕地保护之间没有必然联系，同时阻碍城乡交流，增加社会管理成本，无益于城乡矛盾缓和。而放松农村宅基地交易，则可以促进农村发展和整个社会的进步。在综合上述法律理论分析与实证分析的基础上，本文提出应该放松农村宅基地交易，并从系统性、严谨性的角度提出了防止农民住宅或宅基地交易失控，造成各方利益调整失衡的法律规则体系确立的基本思路，进而对物权法关于宅基地的相关条款提出了明确的修改建议，建议将四条规定修改为八条规定，从而形成一个完整、严密的法律调整体系。