待履行合同的处理对于破产程序的顺利进行有着至关重要的作用。目前我国《破产法》对待履行合同虽有所规定,但过于简单,尤其是对待履行合同进行统一规制,未根据不同合同类型分别规制,在实践中引发诸多纠纷。破产程序中双方当事人均未履行完毕的不动产租赁合同作为一种普遍且特殊的待履行合同,其适用待履行合同一般处理规则的弊端引起破产法实务界与理论界的广泛关注。笔者认为,待履行合同的处理不仅要实现破产财产最大化,还要尽可能实现各破产程序参与主体之间的利益平衡。不动产租赁合同作为待履行合同中特殊性最为突出的一类,应当适用特殊处理规则,以实现上述目标。全文共分为四部分,主要内容概括如下:第一部分是待履行不动产租赁合同基本理论,主要包括三部分内容:首先,界定破产程序中待履行不动产租赁合同的范围,无论理论界还是实务界对待履行不动产租赁合同的界定莫衷一是,本文认为破产程序中未到期之不动产租赁合同均属于待履行合同。其次,分析待履行不动产租赁合同的特殊性,为其适用特殊处理规则提供理论基础。不动产租赁合同的继续性、社会性以及租赁权物权化使得其有必要适用特殊处理规则。最后,分析处理待履行不动产租赁合同的原则。待履行合同的处理应遵循破产财产最大化、利益平衡原则,目前待履行不动产租赁合同适用一般处理规则与以上原则并不完全相符。第二部分是我国待履行不动产租赁合同处理规则立法司法现状及理论探讨,主要对我国待履行不动产租赁合同现行立法及司法现状和不足进行分析,并对我国破产法理论界关于待履行不动产租赁合同处理规则的观点进行归纳。目前我国立法仅规定待履行合同之一般处理规则,待履行不动产租赁合同特殊处理规则缺失。在破产实践中,待履行不动产租赁合同的处理引发了大量诉讼。同时破产法理论界关于待履行不动产租赁合同处理规则的讨论虽不多但分歧却较大,其争议点主要在于是否应对破产程序中待履行不动产租赁合同的承租人提供特殊保护。第三部分是待履行不动产租赁合同处理规则的域外法考察。他山之石,可以攻玉。美国破产法中的待履行合同转让规则能够有效解决不动产租赁合同这类继续性合同履行不能与解除不利之弊。此外,国外诸多国家在待履行合同一般处理规则之外,针对不动产租赁合同的特殊性,区分承租人破产与出租人破产两种情形,对待履行不动产租赁合同作出特殊规定。这些域外立法虽不能直接为我国套用,但却能够为我国相关规则的完善提供有益借鉴。第四部分是我国待履行不动产租赁合同处理规则的完善建议。本文认为应引入待履行合同转让规则作为一般处理规则以解决继续性待履行合同履行不能与解除不利之弊端。同时增加待履行不动产租赁合同特殊处理规则,即在承租人破产情形下,租赁物已交付的,出租人不得解除合同;在出租人破产情形下,租赁物已交付的,可赋予承租人拒绝权以拒绝破产管理人对待履行不动产租赁合同的解除。