优先购买权,又称优先承买权、先买权,是指特定人依法律规定或约定而享有的,在出卖人出卖标的物于第三人时,可以同等条件优先于该第三人而购买的权利1。承租人之优先购买权不仅平衡民法意思自治原则和弱势群体利益,而且一定程度上解决了承租人、出租人及第三人之间的冲突矛盾。从历史的角度看,承租人优先购买权在多数大陆法系国家中均有久远的渊源,我国的《民法通则意见》和《合同法》及最高院《解释》2等法律法规也都有涉及该权利的规定。尽管如此,房地产市场日益壮大,随着该制度的反复实践,缺陷也逐渐引起学界的关注。正因该制度规定的原则性,在实践操作中仍有疑义,因此,不管是在司法实践还是在学术界,该制度存在许多值得探讨的问题。本文依托现有的法律法规,从理论和司法实践中出现的案例出发,旨在理清承租人优先购买权的本质属性及其法律边界,希望对于实务界有所启发和帮助,以下所讨论的优先购买权皆指房屋承租人优先购买权。本文由导言、正文以及结论三块组成:导言部分阐明本文的动机,即从理论和司法实践中探究房屋承租人优先购买权,提出正确适用和理解该制度的思路,作为实践的一些参考。正文由四章组成:第一章首先分析承租人优先购买权的法律性质。承租人优先购买权的性质问题是解决实践中所遇争议的理论基础。这一章对于现有的形成权说、期待权说、物权说、债权说等进行分析,明确其形成权的本质,奠定解决实践中问题的基础。第二章以选取的案例为切入点,分析了承租人优先购买权的行使条件,并在此基础上对案例进行评析,分析了一审法院误判的原因。然后笔者更进一步分析了“同等条件”的含义,“同等条件”不局限于成交的金额,而及于支付方式等。第三章主要探究房屋承租人优先购买权的主体,通过案例结合相关理论,同时分析次承租人顺位优先问题。第四章对于承租人优先购买权的行使期限进行细化研究,具体从两个方面出发,其一是出租人履行通知义务时,承租人优先购买权的行使期限;其二是出租人未履行通知义务时,承租人优先购买权的行使期限。最后一部分为总结,主要是对本文中所讨论的内容进行归纳和总结,提出自己的观点及其阐述本文之不足,以期补充。