改革开放以来，外商直接投资(FDI)不断涌入中国，并对促进我国经济增长和产业结构升级优化发挥了重要作用。而房地产业和城乡居民生活息息相关，具有较强的产业关联度，已经成为拉动我国经济增长的支柱产业之一。作为一个仍具有高额利润回报率的产业，我国的房地产产业也已成为外商直接投资的重点。例如，在我国2004年分行业FDI中：房地产业合同项目1767个，合同金额134.9亿美元，实际使用金额59.5亿美元，占FDI总量的10％。但由于房地产产业自身的特点和区域性限制，使其与制造业具有很大不同，对国民经济的影响也不同。因此，定量地研究FDI对我国房地产业发展的影响作用，找出我国房地产业在利用外资过程中存在的问题具有较为重要的理论意义和实践意义。本文从理论分析入手，在批判借鉴国内外相关文献的基础上，对FDI与经济增长的关系及外溢效应进行了较为系统的理论研究。以上海市1980—2004年房地产业的FDI为样本，系统分析了FDI与我国房地产业增长之间的关系。基于中国省际1999—2004年房地产业面板数据，计量分析了房地产业FDI对我国房地产业技术效率的影响。得出以下结论：(1)FDI与房地产业增长之间存在长期均衡关系；短期内FDI对房地产业增长的影响通常存在4年的滞后期；FDI不是导致房地产业增长的直接原因。(2)中国房地产业技术效率水平呈稳步增长的趋势，但整体水平偏低，且区域差异显著，东部地区房地产业平均技术效率要高出中西部地区57.7％；FDI对中国房地产业技术效率整体水平的影响统计上不显著；FDI对中国房地产业技术效率的影响具有显著的区域差异性，即FDI对促进东部地区房地产业技术效率增长作用显著，但对中西部房地产业技术效率没有产生实质性的影响。最后，在实证分析的基础上，借鉴国际经验，提出了相应的政策建议。