本文将资本市场上的企业上市融资、发行债券、基金、信托等直接融资方式与商业房地产(特别是大型商业房地产项目)结合进行了相关分析。同时也探讨了通常用于大型能源，基础设施的项目融资方式如何与商业房地产项目结合的问题。最后研究了商业房地产直接融资模式的决策。本文采用了定量分析与定性分析结合、实证分析与理论分析结合的方法对商业房地产直接融资工具及模式进行了研究。 文章首先介绍了商业房地产的概念和主要形式，直接融资与间接融资并就两种融资的效率与公平性进行了比较。其后评述了经典的融资模式理论。其次介绍了商业房地产项目融资、发行债券融资、房地产产业基金、房地产投资信托等直接融资方式的运作程序，探讨了这些直接融资方式与商业房地产的结合。其中对商业房地产项目融资和房地产产业投资基金进行了重点论述。介绍了商业房地产项目融资的概念和特点，运作方式，以及这种方式的前景和意义并以一个虚拟公司为例讨论了商业房地产项目融资的具体运作方式。同时对房地产产业投资基金的设立、组织模式、募集方式以及退出机制作了分析。 最后讨论了商业房地产项目直接融资模式的决策，介绍了债券、优先股、普通股等直接融资方式资金成本率的计算方法。提出了一些对商业房地产融资结构的影响因素。而后，介绍了最佳融资结构的概念以及进行最佳融资结构选择时采用的综合资金成本法。接着，分析了商业房地产项目的风险问题，介绍了项目的经济评价方法。最后，在商业房地产公司为上市公司的前提下给出了一个融资决策模型。该模型对于商业上市房地产公司具有比较广泛的应用意义。 文章对商业房地产直接融资模式进行的研究，为商业房地产融资提供了一定的理论支持，探索了一些有效计算方法和实施途径。这些研究有助于商业房地产项目寻求可行合理的融资渠道并健康发展，降低我国金融系统性风险，同时也为个人、机构及境外投资资本，养老资金，保险业资金等提供新的投资渠道。