自英国工业革命以来,遍及全球的城市化浪潮方兴未艾,工业化——城市化——人口膨胀——房荒,已经成为各国发展共同面临的问题。物以稀为贵,住宅短缺必然加剧房价的上涨,房价的上涨又会致使相当一部分人丧失购房能力。现代社会,住宅租赁越来越成为人们的现实选择。相对于住宅出租人来说,住宅承租人处于弱势地位。各国民事立法基于对承租人弱势地位的考虑,普遍对住宅租赁做了特别规定,特别是赋予了承租人租赁权对抗第三人的效力。但同时也引起了学术界对住宅租赁权性质的争议,由此导致对租赁权的对抗效力认识的不同。本文以这种该争议为切入点,结合国内外理论研究和立法经验,试图对租赁权的对抗效力做一个比较全面的认识。本文共分为四个部分,约三万余字。第一部分为“房屋租赁与住宅租赁权概述”。本部分就房屋租赁及其分类、住宅租赁权概念和性质做了简单介绍,指明本文要探讨的住宅租赁权及其对抗效力问题仅就住宅房、城市房屋和私有房屋的租赁而言,而不包括非住宅房、农村房屋和公有房屋的租赁及其相关问题。住宅租赁权性质之争的代表性观点是债权说、物权说、债权物权化说,本文采债权物权化说观点。第二部分为“住宅租赁权对抗效力概述”。本部分包括住宅租赁权对抗效力含义、赋予住宅租赁权对抗效力的原因、住宅租赁权对抗效力与用益物权效力以及住宅租赁权具备对抗效力的条件等四个方面。住宅租赁权与用益物权只有一步之隔,实现这一转化的法律机制是物权类型和内容法定化。住宅租赁权基于合同产生和存在,其具备对抗效力要求租赁合同合法有效。住宅租赁权具有对抗第三人的效力,因此须为一定的公示为他人知晓。住宅租赁权公示方式的学说主要有交付主义、交付且占有主义及登记主义三种。本文采住宅租赁权登记对抗主义。我国现行的租赁合同登记制度既不是合同的生效要件,也不具备租赁权的公示功能。第三部分为“住宅租赁权对抗效力规则”。本部分对住宅租赁权对抗效力的三大规则即所有权变动不破租赁、他物权设立与实现不破租赁和承租人优先购买权作了探讨。住宅所有权变动不破租赁经历了从买卖击破租赁到买卖不破租赁再到所有权变动不破租赁的发展过程,所有权变动不破租赁在性质上属于出租人的变更,发生原租赁合同在承租人与受让人之间当然继续的法律效力。他物权设立与实现不破租赁的范围应因是否妨碍承租人对租赁物的占有使用收益而异。承租人优先购买权与其他权利可能存在权利竞合,当承租人优先购买权与共有人优先购买权发生冲突时,应尊重物权优于债权的原则,优先保护共有人的利益;当承租人优先购买权与善意买受人所有权发生冲突时,谁优先保护?不能一概而论,应当从出卖人是否有处分权和住宅租赁权是否经过登记两个方面进行考察。第四部分为“我国相关立法的不足与完善”,是本文写作的出发点和落脚点。这部分是建立在前文基础上对我国现行立法不足的一个集中展示,并提出了相应的立法建议。本部分就有效出租人的界定、建立住宅租赁权登记薄登记制度、住宅租赁权对抗效力三大规则的不足和完善以及承租人的妨害排除请求权保护等问题做了论述。