随着经济全球化成为世界经济的发展趋势,资本流动也冲破地区和国家的限制,越来越多的国家开始利用国外资本。中国因其持续快速发展的经济成为最受外资青睐的发展中国家。自改革开放以来,外商对华投资实际金额稳步增长,除少数年份外,外商直接投资(FDI)增长率一直保持较高的水平。2008年全国实际使用外商直接投资金额924亿美元,增长23.6%。联合国贸发会议所做的《2009-2011世界投资前景调查》表明,稳定的经济增长、庞大的国内市场规模、低成本劳动力、市场开放等因素使中国继续成为最具吸引力的投资东道国。70年代末到80年代初,外商在华投资主要集中在旅游宾馆和中低档加工贸易型制造业。此后,外商投资开始转向工业领域。到了90年代初期,房地产市场因其高盈利性及广阔的发展前景使得投资于房地产业的外资增加较快。1997年至今,房地产业引进FDI在同期外商直接投资总额中所占比例一直徘徊在10%左右。2004年,在我国分行业FDI中,房地产业合同项目1767个,合同金额134.9亿美元,实际使用金额59.5亿美元,占FDI总量的10%。2008年,在外商直接投资额中,房地产业占20.1%,仅次于第一位的制造业。伴随着我国改革开放的不断推进,外资进入我国房地产市场也经历了四个阶段。始于80年度初的住房制度改革标志着我国房地产市场开始逐步发育。这一时期,建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台,为房地产业的发展和利用外资发展房地产业,提供了法律政策依据。以港商为主的外资首先意识到我国巨大的住房市场和潜在的商机,具体表现为投资量小而波动性大。1993-1997年为高潮期,具体表现为投资量剧增而且波动性小。1993年协议投资额超过320亿元；1994年达到前所未有的高峰,实际投资额就接近640亿元。在此后的几年中,略有下降,但仍然达到了460亿元左右。1997年,由于我国实行适度从紧的货币政策和财政政策,以及东南亚金融危机的影响,我国房地产市场商品房销售不景气,有效需求萎缩,外商房地产投资明显下降。1998年,国内房地产市场的宏观调控政策收到成效,国内房地产投资和外商房地产投资均呈现出明显下降的趋势。1999年投资只有256亿元,2001年甚至降低到不足136亿元。自2003年以来,我国宏观经济环境日益向好,房地产市场开始蓬勃发展,外资进入我国房地产市场呈现出活跃态势。从2003年到2007年,实际利用外资数额由170亿元增加到641亿元。其中,外商直接投资额由116亿元增加到485亿元。外资进入我国房地产市场主要通过以下四个途径：(1)成立外商房地产投资企业,许多外资进入我国房地产市场初期都采取了在境内成立房地产公司的形式。(2)房地产投资基金,房地产基金是一种从事收购、发展、拥有、运作并产生收入的物业基金,这一外商投资方式属于房地产直接投资中的置业投资,从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看包括直接投资、收购等。现阶段房地产投资基金在中国房地产外资中占据了主流地位,在中国以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于80家。外资基金在大陆投资房地产主要有投资住宅；投资公建,包括购买商铺、写字楼等商用物业；投资并参与开发,即外资基金不仅投资,而且从开始和土地方接触,到立项、建设、营销等各个环节均派人参与项目的全过程；收购银行的不良资产,国际投行借助房地产专家的专业知识与长期积累的经验,把不良资产转化为优良资产,在再开发、出售或出租的过程中给投资者提供一定的收益。1(3)外债等非FDI形式,包括通过境外上市,引入境外资本,如香港上市的首创置业、广东合生创展,美国上市的鑫苑置业等；通过其境外注册公司回国进行“自我收购”的方式；把境内企业的股份作价之后,出售给境外的机构或者个人等。(4)非居民机构和个人投资购买房地产等形式。外资如此青睐我国房地产市场,大规模进入我国房地产业,究其根本原因还是资本的利益驱动。国外一些评估机构分析,比较美国、日本、中国、印度等地的房地产增值潜力,认为中国房地产投资收益价值最高。具体来说有以下几个原因：(1)我国经济增长的潜力为房地产的持续发展提供了巨大的动力,中国的城市化及房地产开发的热潮刚刚开始,中国的房地产市场需求极为可观。(2)投资中国的房地产业回报丰厚,据2005年财政部检查报告,中国房地产企业的利润率高达26.79%,远远高于行业平均利润率。国内的商业地产投资回报额平均在7%-9%,有些投资回报率甚至可以达到20%。(3)外资的进入能够大量弥补国内房地产企业资金链的缺口,国家偏紧的宏观调控政策和房地产本身的性质决定了外资成为当前房地产开发的重要资金来源。(4)人民币升值预期增强及房地产市场具有良好的流动性等。外资的进入一方面可以促进房地产业发展,加速房地产市场竞争,促进房地产业的升级,有利于实现融资渠道多样化,带来了先进的房地产金融运作理念等,另一方面也存在着加剧房地产市场供给结构的不合理,影响国家宏观调控政策,增加了房地产金融体系潜在风险等不利影响。因此,研究如何应对外资对我国房地产业的双重影响便成为当前房地产金融热点问题。本文首先从理论出发,系统分析了外资进入中国房地产市场的原因、主要方式、以及带来哪些影响,在批判借鉴国内外相关文献的基础上,对FDI与我国房地产业增长的关系进行了实证研究。本文的创新点体现在：(1)本文详细介绍了外商投资进入中国房地产行业的四种途径,并提供了最新的案例。(2)本文及时对金融危机爆发后,外商在中国楼市投资所表现出来的新特点进行了概况总结。(3)以往的研究主要以某个省市的数据为样本,考察外商直接投资与房地产业增长之间的关系,本文则是以全国房地产行业的最新数据为研究样本,系统性的研究了FDI与我国房地产业增长之间的关系(包括长期关系、短期关系及因果关系),全面揭示了FDI对我国房地产业增长所产生的影响。本文的实证结果表明外商对房地产业的投资与房地产业增长之间存在长期的均衡关系,但FDI对房地产增长的长期弹性仅为0.08。这说明现阶段FDI对我国房地产业发展的促进作用并不显著,本土企业才是促进我国房地产业高速发展的主力军。因此,在引进房地产业FDI时,应该注意发挥外资企业在技术、管理方面的优势,即外资企业的“外溢效应”。我国的房地产开发企业也可以学习外资企业在房地产设计、施工、开发等领域的先进经验。为了促进我国房地产业的健康发展,合理发挥外资的正面效应,我国政府应该采取以下措施：(1)充分认识加强管制外资进入房地产市场的必要性。我国的房地产业发展正处于初级阶段,市场比较脆弱,而我国的法律制度,对境外机构和个人投资房产开发和销售环节都没有实行实质性限制。因此,我国应该遵循国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法,加强对外资流入房地产的管制,维护国家经济安全防止国民财富外流。(2)完善金融机制,加快拓展国内房地产融资渠道的步伐,尽量开发出多种类的地产金融产品,加快国内房地产基金信托的发展步伐,建立起适合我国房地产发展要求的房地产金融体系,既能够使广大的中小投资者能直接投资于房地产业,对国内大量居民存款得到有效利用,同时也是减少境外资金对国内房地产业冲击的一个重要途径。(3)出台相关政策法规,加强对房地产基金的监管；(4)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。当前,我国对房地产市场的监测和管理手段仍相对落后,为防止外资大量流入房地产而引发各种风险,要加强对外资流入房地产市场的监测和预警,严格监控外资在房地产业活动的流向。(5)开征物业税,限制外资投机行为等。物业税的出台能降低对未来价格过度的不理性预期,提高外资投机性持有房地产资产的成本,约束外资购置房地产的投机行为,从而促使其在内地真正长期战略性持有物业,对市场环境和氛围也会起到良好的示范作用。