商品房预售作为商品房销售的一种方式,是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购方,预购方交付定金或购房款,并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。我国商品房预售制度对于国内房地产业的发展在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等方面发挥了重要作用。然而进入21世纪后,我国商品房预售制度中的薄弱和欠缺之处逐渐暴露,最初实行商品房预售制度的正面效果逐步减弱,反而因为利益过多倾向于开发商、缺乏有效的监管机制和完善的市场环境配合,而出现了诸多问题及弊端,以至于商品房预售制度的存废问题引起各界人士、专家学者的讨论与研究。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究,在商品房预售制度还应保留的前提下,结合其他国家和地区的立法借鉴,分析我国商品房预售制度的立法现状,总结我国现有法律制度的不足,并对我国商品房预售制度从事前预防和事后救济两个方面加以完善,以期有益于我国商品房预售市场的健康发展。全文分为四部分。第一部分,介绍了商品房预售制度的起源、发展和概念,商品房预售是商品房销售的一种方式,有其自身的特征;对商品房预售的法律性质进行了分析和阐述,其与加工承揽、期货交易等都有所不同;同时介绍商品房预售中所涉及的相关主体及其法律关系。第二部分,对比香港、美国和德国等其他国家和地区的商品房预售制度,通过严格的预售许可管理和较为宽松的监管模式两种方式分析比较,得出对我国商品房预售制度的借鉴意见。第三部分,从我国商品房预售制度存废问题的争议着手,介绍我国商品房预售制度的现状,探讨我国商品房预售制度的利与弊;介绍我国商品房预售的立法现状,并在此基础上,分析我国商品房预售现有制度所存在的问题。第四部分,对完善我国商品房预售制度提出了具体的建议。在事前预防方面,第一,完善房地产市场准入和退出机制;第二,健全商品房预售预告登记制度,以协调相关主体间的权益冲突;第三,建立商品房预售资金监管制度。在事后救济措施方面,应完善惩罚性赔偿制度并设立商品房预售制度风险担保基金,使商品房预售中主体的权益受损时能得到及时有效的救助。