住宅问题自古已有,到了近代,伴随着城市化进程的加快,城市住宅问题变得尤其普遍和突出。“住宅问题”有三个方面的含义:一是住宅数量短缺;二是住宅质量不符合居民对现代化生活的要求;三是住宅分配上的资源浪费(即高空置率)和苦乐不均。城市住宅问题是世界上普遍存在着的问题,无论是发达国家还是发展中国家,无一例外。区别只是问题的严重程度,矛盾的主要方面不同而已。根据世界城市化的经验和一般规律,国家城市化水平达到30%以后,将进入城市化加速时期。目前,中国城市化发展极为迅速,已经步入了快速发展时期在未来的几十年当中,作为城市化的重要内容、特征和机制之一,大量的人口将涌入城市,再加上城市边界变更引起的城市人口增长和城市人口的自然增长,必然使得城市住宅面临着巨大挑战,城市住宅问题将日趋突出和严重。本文以我国的城市化进程为背景,以住宅政策和制度的改革实践为线索,分三个大的阶段,对各个阶段出现的城市住宅问题的数量、质量和分配三个方面予以了阐述、分析和研究。得到的结论如下:第一,我国城市化的第一阶段,即1949年～1978年,是我国城市化的抑制阶段,也是住宅配给制阶段,城市住宅问题在数量上表现为绝对短缺,质量问题无从谈起。第二,我国城市化的第二阶段,即1979～1997年,是城市化进程逐步加速的阶段,这一阶段的关键词是“过渡”:我国尝试了一系列的住宅制度改革,为1998年的住房货币化奠定了良好的基础。第三,我国城市化的第三阶段,是我国城市化的快速发展阶段,这一阶段是我国的住房货币化阶段,城市住宅问题的关键词可以概括为“局部短缺”和“相对过剩”,即在中低收入人口(尤其是城市化人口)住宅供应的不足和高价位住宅大量空置并存、新的质量问题也不断浮现。而城市住宅问题的解决是我国城市化能继续迅速、稳定发展的关键。对此,城市住宅的需求方、供给方以及政府都有责任和义务共同努力以解决城市住宅问题,推进我国城市化水平的进一步提高。