中国房地产业在经过二十年左右的曲折发展、几经市场起伏后,在新世纪逐渐走入法制化、健康化及良性循环的发展轨道.特别是国家将住宅建设作为新的经济增长点,取消福利分房,实行货币化分房政策以来,中国房地产业迎来了春天,开发热潮一浪胜过一浪,为了追求综合规模效应,开发规模越来越大.与此同时,房地产市场的竞争也会越来越激烈,全国商品房空置面积居高不下,空置率超过国际公认的10％的警戒线,一些开发商不胜竞争,纷纷落下马来.本文立足于当前中国房地产发展状况的大环境和大背景,探讨房地产策划业随同中国房地产发展的兴起、发展历程,探讨房地产开发前期策划在房地产开发流程中的地位作用,研究房地产开发前期策划的流程及其相关环节,从而科学定位目前国内房地产开发前期策划理论领域,明晰房地产开发前期策划的流程环节,掌握一些基本的策划方法方式以避免和解决目前国内房地产开发中存在的供大于求、产销不对路的问题.同时,该文又立足于"居住小区"这个细分市场的基础上,进一步详细研究房地产项目开发前期策划中"产品定位"这一个关键环节,结合21世纪住宅发展趋势,在居住小区"产品定位"环节中提出"概念设计"的理念,并就居住小区规划布局定位、小区环境定位、住宅套型空间及组合定位等方面,对建筑群体的功能空间组合、居住小区规划布局、住宅套型功能平面组合和小区环境处理等方面的建筑设计方式方法做了相应的归纳总结,随后还探讨了未来居住小区的住宅群体组合发展趋势,以求对后期"勘测设计"环节有一定的指导和启迪作用.同时,为了评价"产品定位"的合理性,该文将价值工程原理运用于"方案设计评价"以降低策划风险.最后,通过作者参与的工程实践为实例,进一步论证该文的重要论点.