产业地产是房地产的一个新分支，有别于之前的工业地产，它是围绕“微笑曲线”构建产业价值链的平台。在经济全球化的大背景之下，伴随着国内三大产业结构调整、城市化进度加快及产业发展的日趋完善，再加上国家产业和房地产调控政策的影响，产业地产在中国成为地产开发投资热点。但国内产业地产发展仍处于初期，其从业主体即房地产开发商与地方政府普遍还缺乏产业地产的专业开发及运营能力。因此，探索出一种可行的产业地产运营模式在当下具有很高的现实意义。　　文章通过分析产业地产的价值链，明确了产业地产开发、运营中的关键环节。同时，对国内产业地产发展现状进行梳理，并结合国外成熟产业地产运营案例的剖析，指出了国内产业地产运作过程中普通存在规划、运营欠缺专业性等问题。　　在上述分析的基础上，文章进一步归纳了影响产业地产经营的关键因素，包括产业规划、专业运营、地产金融、资产运营，以及潜在风险因素。　　综合考虑产业地产经营的关键因素，文章提出了一种产业地产的特色化运营模式，即：围绕企业资源打造差异化的产业地产产品，将产品进行有序的复制和扩张从而实现规模经济，并通过轻重资产分开运营的方式提升整体价值，而地产金融则贯穿其中，起到催化剂的作用。同时，以一个国内医疗产业园的运营实例对该运营模式做了进一步的阐明。　　后续，作者将不断地从实践中总结经验，并对本研究的内容进行补充和完善，从而为相关从业人员提供一定的参考和借鉴。