自1994年分税制改革之后,地方政府出现了财权与事权不对等的现象,为了应对我国地方经济建设的快速发展和城市化迅速推进的需要以及区域间竞争、政绩攀比等多方因素,土地出让金等收入逐渐成为地方政府重要的经济来源,地方政府对其依赖逐渐加深并逐步走上“以地兴城”的道路,“土地财政”由此应运而生。而与之相伴的就是房地产业的快速发展,30年多来房地产业横跨生产、流通、消费三大领域,在提高财政收入,提供就业机会,改善居住水平,促进相关产业和地方经济发展等许多方面都有着非常重要的作用,并成为了国民经济的支柱产业。但是,我们也不得不面对房地产业发展相对失衡的现状,过高的地价、房价,关系的不仅仅是经济问题,更是整个社会关注的民生问题,而“土地财政”更被认为是导致房价过高和造成房地产业急速膨胀的主要原因之一,也是我国房地产市场调控失灵的重要因素之一。因此,“土地财政”对房地产业发展影响的研究就具有一定的必要性和现实性。在对以往文献研究的基础上,本文从“土地财政”的概念、特征、实现形式以及房地产业的历史演进出发,以南京市为例,结合南京市自身的历史背景和政策特点,研究“土地财政”对房地产业发展的影响。在分析“土地财政”形成原因和现状的基础上,探究南京市房地产业的现状及存在的主要问题,并通过“土地财政”收入对房地产价格影响的实证研究,分析“土地财政”对房地产业的影响,得出相关结论和针对南京市的政策建议,为今后更好的实现“土地财政”转型以及房地产业稳定发展提供政策参考。本文首先通过“土地财政”对房地产业影响机理分析得出“土地财政”对房地产业的开发成本、房地产市场供给和需求都有不同程度的推动影响,然后通过对南京市2008年至2017年不同层面的数据进行回归模型分析,发现需求侧因素对于房地产价格的影响程度相对较弱,供给侧方面因素对于房地产价格影响较为显著,特别是土地出让金作为房地产开发成本之一,是南京市土地出让收入最主要的来源和构成,直接推动了房地产价格的上涨,对房地产业的发展起着最大的正向推动作用。针对以上的研究结合南京市“土地财政”现状和房地产业现状分析,本文从政治、经济、社会三个层面提出了“土地财政”转型和房地产业健康可持续发展的的政策建议。