中国快速城镇化所导致的城市用地空间拓展与土地资源紧缺的矛盾使城市发展模式从注重新增建设用地开发向注重存量建设用地再开发模式转变,城市更新成为我国转型期城市发展的重要战略选择。随着城市化建设的不断推进,无论是东部发达地区还是西部落后城市,都会面临城市功能结构衰退、生活环境衰败的问题需要解决,都需要通过城市更新实现“城市再造”。在快速城市化的大背景下,为保证城市更新改造的有效推进,对改造进程中更新项目实施改造的影响因素研究具有重要的现实价值。本文以深圳市原龙岗区城市更新单元项目为研究对象,研究新型城市化背景下城市更新项目实施改造的主要影响因素。首先,根据文献综述和理论分析,建立理论框架。基于地租理论,结合深圳更新项目实操流程,从具体更新项目的角度出发,剖析城市更新项目得以实施的根本原因,提炼出更新项目实施改造的影响维度与具体的影响因素。其次,建立原龙岗区城市更新项目数据库。通过收集整理2010-2016年间原龙岗区被纳入城市更新单元项目计划的立项项目的原始数据信息,建立基础信息数据库。运用GIS技术、CAD平台、Google earth历史图像资料及实地调研等渠道获取相关详细信息数据,结合相关建筑普查信息,最终建立更新项目GIS数据库和EXCEL数据库。再次,分析更新项目的实施情况及统计特征,利用GIS工具进行空间和专题可视化分析,探索更新项目实施的分布特征和规律。最后,基于系统性的数据建立实证模型。根据相关文献,结合实际情况,提出研究假设,借助经济学的理论基础及计量经济学的研究工具,集中研究区位、产权、用地现状及规划因素对更新单元项目实施改造的影响。实证结论如下:1、原龙岗区城市更新项目整体实施比率不高,自2011年起,虽然城市更新项目立项数量总体趋势不减,但实施比率呈逐年下降的趋势。产权用地性质简单的国有用地类型项目和产权主体数量较少的单一主体类型项目总体实施优势明显,实施率高。小规模地块和低现状容积率项目成改造热点,商住类型项目成市场运作模式下实施改造的首选项目。2、已实施项目沿交通导向分布明显。70%以上的实施项目位于地铁站点1000m辐射范围内,随地铁沿线分布;80%以上的实施项目位于距主干道1000m范围内,呈现沿主要交通干道聚集的特征。此外,实施项目所在区域多为高地价或规划密度较高的区域。3、区位条件、产权权属、用地现状及规划因素是影响更新项目实施改造的主要因素。具体来说,项目所在辖区、距主干道距离、基准商业地价、产权主体类型、现状容积率、改造后用地类型因子是原龙岗区更新项目实施改造的显著因子。通过实证模型的分析检验,项目所在辖区、基准商业地价、产权主体类型及改造后用地类型因子对项目实施改造具有显著正向影响,距主干道距离和现状容积率因子对项目实施改造具有显著负向影响。总的来说,借用地租理论的分析,区位条件、产权权属、用地现状及规划因素对更新项目实施改造的影响机理是通过对更新项目潜在地租与实际地租之间租金差距的作用影响而产生效果的,具体更新项目实施改造的结果是参与主体之间基于土地租金剩余利益博弈的结果。