房地产行业作为我国经济发展的支柱性行业,在经历了发展的十年“黄金阶段”开始进入“白银时代”。在复杂的经济环境下,市场加大宏观调控,受到政策变动、同业竞争、土地价格上涨、金融环境下滑等因素的影响,我国房地产行业面临着前所未有的压力。因此越来越多的房地产企业开始面临着被迫转型的危机,并发现我国一直以来采用的以土地储备为核心、以借款融资为起点的重资产运营模式已不再适应新的市场环境。为了应对新的形势,许多企业开始借鉴和学习国外优秀房企转型轻资产模式的成功经验,探索出全新的轻资产运营模式使其更加符合中国的国情,开启了新的转型热门。在轻资产运营模式下,企业不再对整个开发过程进行负责,而是选择自己在价值链中最有优势的部分,充分利用外来资金,整合和管理整条价值链,或者选择更能带来价值增值的活动来拓宽自己的业务范围,加大服务管理输出,从而达到以很少的投入取得更大的收益的目的。万科集团作为转型轻资产模式的代表企业,于2014年正式提出“轻装上阵”,开始向轻资产运营模式转型。而万科的轻资产运营模式是如何实施的?转型是否有效果?这种轻资产模式是否可以继续推广适用更多的企业?是否适合我国市场环境?这些问题都值得探讨。本文采用了文献阅读法、比较分析法、个案研究法和定量与定性相结合的方法进行研究。首先,对相关文献进行梳理,归纳学者对轻资产和轻资产运营模式的概念、特征以及在公司绩效中的应用,对相关理论进行全面研究;其次,以万科集团为案例,介绍万科转型的背景,分析其向轻资产运营模式转型的必要性,以及论述万科在转型轻资产运营模式中主要在合作开发、房地产金融化和多元化经营三个路径下所做出的努力,对合作开发路径下万科实施的“小股操盘”进行展开论述,并与其它企业所采用的途径进行对比;最后,对万科转型轻资产模式的效果进行评价,利用相关财务指标分析万科的资本运作能力和可持续发展能力,并引用EVA模型对其转型效果进行综合分析,然后得出结论。本文通过对以上内容的探讨,得出以下结论:(1)万科的轻资产之路历经三个阶段,轻资产化程度在不断加深。发展至今形成较为全面的轻资产运营模式——以小股操盘为核心,房地产金融与经营多元化相辅助。(2)万科利用“小股操盘”模式对其核心业务进行轻资产模式的转型,能够充分发挥企业核心竞争力和优势。(3)万科轻资产运营不仅重视途径创新,更重视实施过程。通过采取事业合伙人制度等保障措施,积极促进万科转型轻资产运营模式获得较好的效果。(4)万科转型轻资产运营模式在财务效果上确实有积极的作用,改进了资本运作能力和可持续发展能力,创造了更多的股东财富。