在公民的日常生活中,房屋是最基本的生活资料,关系到经济发展和社会稳定。我国的土地、房屋法律制度由初备到逐步完善,是经济社会发展的反映,也对经济社会发挥了保驾护航的作用。近年房屋成为生活最核心的问题乃至成为众多买家的投资手段。由于种种原因,司法实践中出现了出资人不出名而找他人代为购买,约定购买之后再变更登记,前者本文称为借名人,后者本文称为出名人,双方之间的约定称为借名合同,本文论述的就是借名合同的认定、效力、物权归属以及相关后续问题,以期对这一突出问题寻找符合法律、均衡各方当事人利益的解决途径。借名合同作为无名合同,是在特殊社会背景下产生的法律问题,对其引起的纠纷的解决需要先将之放置在现有的法律制度之内进行考察。借名合同涉及到意思表示、合同中的恶意串通、委托代理等相关制度。从意思表示的角度看,当事人在借名合同中的标的是出名人的“名”,对于房产的归属等问题在针对外部主体进行表示时存在真意保留。从恶意串通的角度看,双方当事人的立场是一致的,通过协议使得借名人获取房屋比合同主体之间的对价交换更为重要。从委托代理的角度看,代理制度能多大程度的适用于借名买房也是值得考虑的问题。借名合同是走在法律边缘的约定,对其有效还是无效各方都有相当大的争议。在实践操作中不同的主体可能做出截然相反的判断,除了案件的具体事实不同之外,借名合同本身就有相当大的制度发挥空间。合同效力在当事人意思表示自由、完整、准确的情况下应当被认定为有效,除非其具备合同无效的情形,在这其中,恶意串通损害他人社会公共利益、欺诈第三人、违反法律法规强制性规定等都无法直接将借名合同认定为无效合同,如各地的限购令对合同效力的影响就应理性看待。本文认为借名合同在无绝对违法、侵害社会公共利益的前提下应当是有效的,对合同当事人有约束力。借名买房除了合同效力之外,与当事人利益更加直接相关的是房产最终的归属,这与我国《物权法》登记、善意取得等规则直接相关,在借名合同的前提下,需要明确登记的效力、善意取得中“无权处分”中的“权”的认定标准。出名人身份的特定化程度和涉案房屋的可流转性是分析出名人处分涉案房屋的效力的考虑因素,在这之中借名人的权利保障较为薄弱,这是借名合同产生之初就无法避免。无论认定合同效力和物权归属的结果如何,作为生活核心财产的房屋的去向确定之后不得不考虑后续的影响,如未获得房屋一方的利益如何保护的问题,能不能请求补偿,从公共政策考虑能不能对双方的的惩罚措施等。房屋是最重要的生活资产,对其解决会牵涉到不仅仅是借名合同当事人甚至是交易第三人、当事人的继承人等,需要对其后续问题予以较为圆满的解决,方能定纷止争、物尽其用。