商品住宅空置问题是建筑与房地产行业关注的焦点之一,空置适度与否直接影响到住宅产业和国民经济能否持续健康发展。它不但是经济问题,更是社会问题,必须给予足够的重视,予以解决。房地产市场存在一定量的空置商品房是必须的,即使最完善的房地产市场也不可能存在“零空房”现象,空置商品房存在有其理论基础与实际意义。但商品房空置要有一定的度,超过这个度的过量存在,将会影响房地产业甚至整个国民经济体系的持续健康发展。因此,有必要对空置商品房的适度空置区间进行探讨,并分析过量的空置商品房产生的原因以及对经济发展的影响,进而分析消化、调整空置商品房的措施和方略。 本项研究首先总结国内外相关领域研究成果,对空置的概念进行了阐述,对空置的存在进行了多角度的经济含义分析。其次对合理空置率存在的理论依据、必要性以及我国住宅市场的特殊性做出解释,找出我国统计资料与国外计算方法之间的差异。在探讨商品住宅空置率计算方法的基础上,论文给出了适用于自身数据特点的空置率改进计算方法,对现行商品住宅空置统计指标的设置进行了必要的调整。 实证分析方面,本项研究选择广州和深圳的商品住宅市场为分析对象,对2005年到2006年八个季度的空置住宅数据进行实证计算。相关数据代入改进后的计算模型,得出了两个城市商品住宅市场2005年到2006年八个季度的商品住宅待销空置率、滞销空置率和积压空置率。计算结果反映两个城市的总体空置率都有所下降。2005年到2006年的八个季度,广州商品住宅空置率稳步下降,从1.68％下降到1.16％；深圳商品住宅空置率同样下降幅度很大,从2005年第一季度0.95％下降到2006年第四季度0.51％。 从数值计算结果上,不仅能反映出广州和深圳商品住宅的空置变化走势,也能反映出这两个城市商品住宅空置的结构分配比例。本文针对两个城市的不同情况提出了相应的政策建议,而且从纵向将两个城市的情况进行了比较。 商品住宅空置问题具有比较重要的研究价值,空置率的计算涉及到很多影响因素,是一项复杂的工作。本研究只是作一些探索性尝试,还有很多问题有待于今后进一步研究。