【摘 要】
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2021年1月29日,我国上交所发布公开募集基础设施证券投资基金业务办法,标志着我国REITs行业即将进入公募时代,先进行的试点工作有助于为我国REITs行业积累经验,最终促使其商业化规范化运行。H产业园REITs就是首批上市的公募REITs项目之一。本文选取了H产业园REITs项目作为案例分析的主体,首先阐明其资产证券化过程中的基本情况、交易结构与流程、主要参与人和底层资产情况,其次对H产业园R
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2021年1月29日,我国上交所发布公开募集基础设施证券投资基金业务办法,标志着我国REITs行业即将进入公募时代,先进行的试点工作有助于为我国REITs行业积累经验,最终促使其商业化规范化运行。H产业园REITs就是首批上市的公募REITs项目之一。本文选取了H产业园REITs项目作为案例分析的主体,首先阐明其资产证券化过程中的基本情况、交易结构与流程、主要参与人和底层资产情况,其次对H产业园REITs的主要风险进行识别,最后对相关风险大小进行测度。本文对选取的H产业园REITs项目进行分析核心就是判断其违约因素的大小,进行风险识别的目的就是在于判断那些风险最可能造成项目的违约。风险识别主要从以下三个方面展开:底层资产运行相关风险、基金主体相关风险和资产证券化过程相关风险。本文经过研究发现,底层资产相关风险包括:经营业绩风险和经营期满之后的资产处置风险;基金主体相关风险主要包括:原始权益人内部控制风险、利益冲突风险和破产隔离风险;资产证券化相关风险主要包括市场价格波动风险。相关风险大小测度部分主要对原始权益人和基础资产的现金流与运营情况展开研究。本文认为项目是否违约主要取决于项目公司的流动性情况,其能否维持正常的经营管理、偿还债务利息并分配利润是关键。首先通过项目的现金流量情况,用收益法对底层资产H产业园进行估值,再进行营业收入金额的预测分析并计算出投资回报率,得出现金流估算的相关增长率数值。最后分析基础资产运营净现金流对优先级资产支持证券本息的覆盖倍数。研究表明如果租约情况和租金价格受到影响,基础资产现金流覆盖倍数明显下降,底层资产的现金收入有可能无法完全偿还应付利息,将会对优先级资产支持证券持有人造成不利影响。
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