商品房预售,通常被称为“期房买卖”,“楼花买卖”,其关键在于买卖双方在订立商品房买卖合同时,商品房尚未竣工,客观上房屋并不存在,在实践中也存在着许多问题。我国商品房预售是否成为一种制度,理论界至今没有达成统一,但依据著名学者论述,把现今我国的商品房预售作为一种制度,因此笔者认为具有一定的权威性,所以本文将我国的商品房预售作为一种制度研究。本文采取分析比较方法、实证列举方法、引经据典方法,对商品房预售法律制度展开研究。本文共分七章。第一章,界定了预售的概念、条件、沿革、现状,预售制度存在与废除的争论,最后得出预售制度在当今中国社会存在着积极意义。笔者肯定其价值,从金融界的角度分析预售制度的价值,企业在缺少银行贷款的情况下融资的最好方式就是预售,这样解决了开发商的现金流;从开发商的角度分析,预售制度提供了资金利用的效率,开发商可以通过市场部分产品的预售,对市场进一步进行分析定位,适时调整产品结构,以适应市场的需求,使其开发利益最大化;从购房者的角度分析,预售制度最大的得益是期房变现房时,房价的大幅度升值给购房者带来的实惠。第二章,从世界的范围介绍了国外以及我国港、澳、台地区的商品房预售制度,将中国内地与香港、美国的预售制度进行比较,特别指出了中国内地烂尾楼现象层出不穷,主要原因是中国内地权责不清,主要依靠提高预售门槛来保护交易安全,而香港、美国主要依靠法律制度,美国还有一个最大的特点是信息公开,保证交易双方信息对称,最大限度地保护交易安全。第三章,预售合同法律特征,具有标的物的期待性、交付时间的约定性、预售的国家干预性,其性质具有买卖合同的性质和兼具承揽的性质,其效力又分为一般性原则和特殊规定。笔者认为:商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,具有买卖合同的性质,也兼具承揽的性质,因此不能简单地把其作为一种普通的合同去看待,特别是在实践中要充分注意特殊效力的诸多规定。第四章,商品房预售的预告登记的国外现状,中国物权法与预告登记的关系,预告登记的保全效力、顺位效力、破产效力。笔者认为:预告登记这种效力实际上已具备了物权的许多特征,因为物权最基本的特征是对世性,而一般债权均是对人性,即相对应的债权人、债务人,预告登记的行为使合同债权产生了类似物权的性质,因此可以称之为债权的物权化。第五章,从按揭的起源、学说、性质以及中国现今按揭的基本状况看,中国的按揭重点是抵押贷款,按揭当事人的权利义务,按揭的实现方式,按揭贷款欺诈的现象及防范措施。笔者以为:实际上,我国内地现行的立法中没有楼花按揭这个名称,所有的是房地产抵押贷款这样的形式,我们仅是套用按揭这个称谓,因为有相似之处。把我国现行的房产抵押贷款比作楼花按揭权的法律性质,解释为购房人将预售房的抵押与银行将来实现的代位权的结合,比较符合中国的实际,因此是一种特殊的担保,揭示了中国按揭贷款做法的特殊性。第六章,预售商品房的再转让实际上就是炒楼花,再转让制度世界上许多国家都存在,中国内地再转让的实现形式,再转让的赋税,特别是为了抑制房地产市场的投机行为,抑制房价上涨,上海市人民政府颁布的“期房限转”行政规章的效力、范围进行研究。笔者以为,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,上海市人民政府的“期房限转”的规定并没有认定合同无效的权力。因此,只要再转让商品住房的当事人双方意思表示真实,合同的内容不违反我国合同法有关无效合同的禁止性规定,尽管“期房限转”的政策在上海市地区对房屋登记有约束力,但不会影响合同的效力。第七章,商品房预售消费者权益保护及其完善。由于房地产消费者是种概念,商品房预售消费者是属概念,研究房地产消费者的权益保护,包括了商品房预售消费者的权益,所以这一章在本文中直接研究房地产消费者权益的保护。从消费者保护基本理论开始,对消费者权益保护法有关惩罚性条款的研究,特别是最高人民法院有关“一房二卖”双倍惩罚的司法解释,突出了房地产消费者作为特殊保护的依据。笔者以为,房地产作为特殊的商品在我国公民生活消费中的地位十分重要,商品房预售消费者权益是房地产消费者权益的一部分,直接关系到人民群众基本的生存权利,应当受到法律的优先保护。对房地产消费者保护提出了,一是确立权益结构,二是分清保护层次,三是修改法律和加强立法的建设性意见。