近些年,随着房地产行业的监管越来越严,我国房地产企业的融资亦面临着极大的考验。REITs,是当前的新型金融工具,使得流动性很低的不动产能够变成强流动性的证券资产,盘活了资产还降低资产风险。这个新崛起的不动产资产证券化,为房地产企业提供了一个重要的融资方式。实际上金融工具是由信用关系的发展而产生的,信用风险不可避免的存在,因此对REITs的信用风险研究十不可忽视。本文以“中联前海开源-保利地产租赁住房资产支持专项计划”为例,研究REITs项目的信用风险以及评估方法。定性分析结合定量分析,首先对资产的信用质量以及项目的信用风险影响因素分析;然后,利用KMV模型、现金流分析和压力测试对信用风险定量分析。基于修正的KMV模型对保利租赁住房REITs信用风险进行度量,运用Matlab数学统计软件,计算出保利一号REITs项目的违约距离与违约率,然后对结果与不足点作分析。该项目资产支持证券的为违约风险比较小,不过虽然专项计划存续期间内各期的现金流能够对相关费用和优先级资产支持证券的本息兑付进行有效覆盖,利息覆盖率都接近1倍,难以提供较大的缓冲。论文最后对根据保利地产REITs案例控制信用风险方面存在的优点和不足为发展租赁住房REITs提出了以下建议:采用储架式发行机制,从而提高发行效率;完善信息披露制度,提高投资者信心以及选取适当的增信措施。