随着我国经济社会的发展,居民的经济收入和文化水平不断提高,房地产行业也在不断地高速发展。但近年面对各地持续上涨的房价和舆论压力,政府为了遏制房价过快上涨,同时保障房地产的健康发展,中央以及各地方政府相继出台一系列房地产调控政策,经济手段和行政手段并用,从而抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。从某种意义上讲,我国房地产业长期稳健发展是中国经济长期稳健增长的根本保障；在激烈的市场竞争和纷繁的市场环境下,开发商愈发感到传统营销模式对现今的房地产市场不太适应,针对房地产项目构建系统的、全新的营销策划体系是必然之举。本课题以华夏幸福基业棠墅园项目为对象,结合现行限购限贷政策及房地产行业发展现状,运用营销管理学和战略管理学的理论知识与分析方法,揭示了棠墅园项目目前缺乏行之有效的营销战略的问题,最后综合运用STP理论为其进行了整个营销方案的设计并针对目前激烈竞争态势及开发商今后发展提出了几条创新型战略建议。本文采用4P+4C+4R理论和STP理论为营销战略设计基础,首先对营销理论及房地产STP理论进行概述,紧接着对北京大兴及固安周边房地产公司和棠墅园项目做了综合介绍。其次,运用PEST分析、企业核心竞争力分析、主要竞争对手以及SWOT分析等战略分析方法对棠墅园项目从优势、劣势、机会、威胁四个维度做了深入分析并指出了棠墅园项目目前存在的问题,再次,根据相关分析结论在对棠墅园项目进行市场定位和目标客户群体细分之后,制定了以4P+4C+4R理论为主导的组合营销策略,本文最后为华夏幸福基业今后发展提出了几条营销战略补充建议,分别是管理念建议、技术理念建议和拓展非传统营销渠道上的建议,为公司后续项目发展提供参考。