近年来，为了抑制房价过快上涨的势头，国务院出台了一系列房产调控政策，如“新国十条”、“国十一条”等，新一轮的宏观调控力度开始逐步加大，国家和地方政府相继采取了提高购房贷款首付比例、暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数等强力的宏观调控措施，即“房产新政”。房产新政的出台在调控房价的同时，也引发了大量房屋买卖合同“违约潮”和“退房潮”的出现。目前，由这类纠纷而形成的诉讼在全国大中城市呈日益增长的势头，此类纠纷中的违约一方基本上是买房人，均集中指向于房地产市场调控政策，原因多半是双方当事人对房产新政措施的变化预期不足，但法律依据的认定却存在着争议，主要集中在情势变更原则、不可抗力原则、商业风险三种不同的观点上。2009年，我国最高人民法院颁布了《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》，首次以条文的形式确定了情势变更原则，通说认为其构成要件有时间条件、前提要件、客观条件、主观条件以及结果条件。但作为契约严守原则的例外，我国尚未明确情势变更原则的适用标准和适用范围，并且其与不可抗力之间存在着模糊地带，使得司法审判中存在着多种判决，因此，在司法实践中应明确房产新政的法律定性，严格审慎地适用情势变更原则。本文以房产新政为主线，针对我国房产新政出台后房地产合同纠纷频增的现象，首先讨论房产新政出台的内容及其引发的违约现象的特点，进而对情势变更原则进行历史考察，介绍该原则的涵义、国外理论基础、构成要件等，并通过对情势变更原则与不可抗力、商业风险进行比较，结合典型案例，对房产新政下如何适用情势变更原则提出建议，以构建司法实践中房产新政适用情势变更原则的具体思路。本文认为，在房产新政导致的违约纠纷中，应当具体问题具体分析：如果房产新政为影响性的政策，比如“提高贷款首付的比例”，应认定为属于正常的无异常变动的商业风险，合同应当继续履行，但如果买房人可以证明继续履行房屋买卖合同将严重影响生活状况或者经济状况的话，买房人是可以主张适用情势变更原则来解除合同的；如果房产新政为限制权利性的政策，比如“限贷”、“限购”，这时新政已导致作为合同成立基础的环境发生了异常变动，继续履行合同将显失公平，应认定为情势变更，购房者可以解除或变更合同，无需承担违约责任。同时，鉴于情势变更原则的特殊性，在房产新政中处理违约纠纷须适用情事变更原则时，应当严格审慎，做到具体个案具体把握，合理分配双方当事人的举证责任，遵守严格程序。