目前,我国经济不断发展,城镇化建设不断加快。房地产业和零售业也随着城镇化的进程不断发展,经济发展和零售业的发展推动了商业地产行业需求的发展。尤其在国家推出新政策后,许多房地产开发商转而投资商业地产,虽然商业地产能够给开发商带来丰厚的利润,但是商业地产中存在的投资巨大、风险极高、专业性极强的许多特征也是不容忽视的。虽然国内有对商业地产方面的研究,但是与国外相比,对商业地产的定位的研究还处在探索阶段,没有形成一套成熟的理论体系。商业地产项目有自身的特点与发展规律,对商业地产项目的定位进行研究,对项目开发、运营的成败都有着十分重要的作用。所以,对商业地产项目定位进行系统的研究能把当前有关商业地产项目的定位研究联系起来,形成相对完善的理论框架；对今后的学者及研究人员对商业地产或者零售地产进行进一步的分析也有着一定的参考价值。本文结合商圈理论分析了一般商业地产项目定位的方法与流程,阐述了商圈理论与商业地产的内涵,着重对商业地产项目如何定位进行了研究,提出了商业地产项目的五大定位因素：业态定位、规模定位、功能定位、形象及档次定位和客户定位,并且说明了它们之间的关系。最后以修水县宁红商贸城为例,结合前面的理论研究,从前期市场调研出发,对项目所处的区域整体经济发展和商圈进行了细致的分析,运用精准定位法和一些理论模型对本项目的定位进行了定性与定量的研究,最终确定了本项目的五大定位。在案例分析中以修水县的实例进行了项目定位的研究,对商业地产开发企业如何进行小城镇的商业地产项目定位有着一定的现实意义。