当前房地产市场火爆异常,房价居高不下,不少人买房的目的已经不仅仅是满足基本的生活需求,更重要的是作为投资的手段,以期实现个人财富的保值增值,如此又为房价上升提供了更加强劲的支撑力量。另一方面为了抑制房价的畸形上涨,政府自2005年至今先后出台了“国八条”、“国六条”、“国十五条”等一系列的调控手段,以限购限贷为主,保障基本民生。但是在巨大的经济利益诱惑下,依然有不少人避开限购限贷政策,实务中经常出现的现象便是“借名买房”。对于借名买房的概念,是指在房屋买卖过程中,实际出资人(又称“借名人”)因不能或不便以自己的名义购买房屋,经与他人(又称“名义登记人”或“出名人”)协商征得同意后借用他人名义购房并将房屋产权登记在他人名下,由实际出资人享有房屋权益,从而导致房屋的法律权属和事实权属分离的行为。在目前的环境下,借名买房纠纷经常发生,其本身就是为了规避现有的调控政策而实施的行为,存在相当多的不规范之处,且没有明确的法律规制,法院在审理时,对法律关系的确定及最终的判决结果都存在诸多不统一之处。因此本文的主要目的就是对借名买房中的法律关系及其法律效果进行探讨。本文主要分为六个部分。第一部分是借名买房法现状及司法处理中存在的问题。本部分内容先对借名买房的概念及分类进行了简单的阐述,对该行为进行总体上的把握,明确本文的探讨对象。然后通过数据展现当前借名买房纠纷的严峻形势,并通过对大量案例的分析总结指出司法实务中存在的问题,方便下文有的放矢。第二部分是借名买房协议的性质。借名买房协议性质的界定是探讨当事人之间法律关系的前提。对于其性质,横向来说,大陆和台湾地区的学者存在分歧;纵向来说,对其性质的界定存在演变。笔者主要是通过对其与行纪合同、信托合同、委托代理合同的对比分析,指出其中的异同,随后提出本文观点,即借名买房协议属于混合合同中的类型结合合同,出名人所负的借名购房、借名登记及移转登记义务属于不同类型契约,彼此之间互不包含而处于同等地位,而借名人只负担单一的报酬给付义务。当然有时为无偿性的合同,借名人不负任何对待给付义务。第三部分是借名买房协议的效力。对于其效力存在有效与无效之争,笔者认为应当认定为无效。但是并非完全无效,其约定借名人在限制期限内占有、使用甚至处分房屋,因违反政策的初衷,损害社会公共利益,应为无效。但是其关于在限制条件消灭,满足房屋转让条件之后再行房屋转让事宜的约定,对社会公共利益并无损害,甚至都没有违反相关的政策以及规章,故该约定应认定为有效。但是借名人所享有的只是在条件满足之后要求出名人协助办理过户登记的债权请求权,而不能使借名人直接取得房屋的所有权。第四部分是物权归属。本部分笔者的观点是,在不涉及第三人利益的情况下,即出名人未擅自将房屋处分给第三人时,应当保障借名人的事实物权,在借名人具备购买资格时,其可以要求出名人将房屋过户到自己名下,消除事实物权与法律物权的分离状态。但是在涉及第三人利益时,基于利益衡量的考虑,则应将出名人的擅自处分行为认定为无权处分,且将第三人的主观区分为善意与恶意。在第三人为恶意时,房屋产权没有发生变动,仍归出名人所有,借名人仍可要求出名人在条件允许时将房屋变更登记到自己名下。但是在第三人为善意时,房屋归第三人所有,借名人通过向出名人提起不当得利之诉而维护自身权益。第五部分是司法建议。通过上文几部分内容的论述,对借名买房协议的性质、效力及物权归属有了相对清晰的认识,然后呼应第二部分提出的司法中的问题,围绕借名买房法律关系的确定及诉的类型的统一认定针对性的提出一点粗浅建议。