随着社会经济的发展，不动产估价和相关咨询、策划等工作发挥着越来越重要的作用。不动产还原利率作为不动产估价中不可或缺的重要参数，对不动产的价格有着显著的影响作用。限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在评估业界对不动产还原利率的理解和具体的测算与应用等工作存在了诸多的问题。 本论文侧重于理论研究，并以实例为佐证，注重分析不动产的投资属性及由此引致的相关行为，结合市场动向分析研究不动产还原利率的特性及可能的变化。笔者首先从不动产还原利率的使用价值和实践意义等角度界定了不动产还原利率的本质，然后从经济学、心理学和行为学等角度分析不动产投资行为特征，着重分析不动产市场的特性、不动产还原利率的特性、影响不动产还原利率的因素、不动产还原利率在时间序列上的波动特征及原因等有关的基础性理论，并详细地分析了现有各种测算方法的不足之处，在此基础上提出了建立有机统一的方法体系的构想；针对目前不动产还原利率研究水平有限、测算工作量大、成本过高、对许多使用者而言独立测算在技术上不可行和经济上不合理等现状，提出了在一定区域内建立不动产还原利率的修正体系的探索方案。此外，笔者指出了在引用不动产还原利率时可能的谬误或不当，澄清了一些含混的概念和错误的理解。 最后，笔者在分析了影响不动产还原利率总体水平的诸多因素的基础上，以南京市为例，从不动产投资收益率和现有市场租价比两个角度简要分析了不动产还原利率的大体水平。