公共政策体现的是利益参与主体的“公共” 性。房地产的政策调控本质上是利益的调整。中国房地产公共政策失效，实质上是各方利益集团在公共政策制定和实施过程中博弈的结果，而作为房地产交易中的弱势群体的购房民众则缺乏一个表达意愿的渠道。在博弈的过程中，某些政府官员为了自身的利益，在制定公共政策时受某些利益集团寻租行为的影响，最终做出违背中央公共政策的行为。目前我国房地产市场的三大利益主体是政府、开发商和购房民众，他们之间形成这样一种三角关系：政府与开发商之间是管制与被管制的关系，开发商与购房民众之间是一种市场买卖关系，政府与购房民众之间是一种民生关系。最主要的问题存在于政府与开发商这对关系环节上。管制机构的结构、管制者对管制权的争夺，以及管制权所受到的法律约束，在供给层面上影响着管制制度。被管制者进入市场瓜分租金的博弈，在需求层面上影响着管制制度。管制者和被管制者之间的互动、合谋、收买，与公共权力的寻租，则直接影响着管制制度的均衡。 本文试图以机会主义经济人假设为前提，在利益集团理论、寻租理论和公共政策理论的框架下，通过制度分析和成本—收益分析方法，探寻房地产公共政策失效的根源，并寻求明晰产权、明确政府权责、保护交易中弱势群体的制度创新解决办法，试图为我国房地产公共政策的制定提供一些理论依据与可操作性的建议。