商业银行处于我国金融体系的主要力量,是保证国家经济得以正常运转的关键。由于其经营对象为货币这一特殊性,决定了商业银行经营的高负债性和高风险性。在商业银行经营业务中总是贯穿着各类风险,如信用风险、政策风险、经营风险、市场风险等。而这些风险的潜伏性和扩散性,有可能使得银行个体经营风险逐渐演变成金融行业风险,进而形成系统风险,甚至最终还有可能引发金融危机,这足以说明银行贷款风险的破坏性。在经历了90年代的墨西哥金融危机和亚洲金融危机、2007年美国次贷危机从而引发的2008年全球金融危机以后,各国政府和金融机构加强了对银行贷款风险防范和化解的重视,尤其是对信用风险的防范和管控,更是成为各国金融行业监管部门及相关执业人员共同关注并深入研究的课题。通过对各国学者关于债务危机产生根源的研究进行总结和归纳,可以发现一个被广泛提及的因素就是抵押贷款发放标准的不合理现象。商业银行不良贷款激增、违约风险加剧的一个重要的直接原因就是抵押贷款发放的盲目性和不合理,而这种不合理现象来源于抵押贷款金额的确定容易受抵押资产市场热度影响。若要充分发挥抵押贷款业务在保障银行资金安全、防范信用风险方面的作用,最关键的环节在于科学合理地估算抵押资产价值。如果能有效利用资产价值评估在抵押贷款业务中的价值发现作用,分析抵押资产价值对贷款风险的影响,预测贷款违约风险的大小并加以管控,进而改进传统抵押资产价值评估方法,更加合理地确定抵押资产价值。这不仅可以增强银行抵御风险的能力,对防范和化解银行贷款风险也具有很显著的作用。本文通过文献整理和归纳、比较分析、间接调查与实地调查结合、定量分析等方法。以我国商业银行所面临的严峻风险和不良贷款的数据激增为切入点,提出抵押贷款业务中进行风险管控和化解的迫切性和重要性,指出信用风险乃是所有风险中最为核心的部分,而信用风险的加剧有很大一部分原因是对抵押资产价值的不准确测算。以《巴塞尔协议Ⅱ》框架下的信用风险衡量指标作为基准,具体分析抵押资产价值与贷款风险之间的关系。通过信用风险附加模型计算出《巴塞尔协议Ⅱ》下的信用风险衡量指标的大小,并以此指标作为计算商业用房的抵押价值的参数,对传统抵押资产价值评估方法进行改进并对商业用房市场价值进行修正。最后以M市某业务楼抵押价值评估作为实证分析,验证基于信用风险附加模型改进后的抵押价值评估方法的合理性和可行性。