住房问题直接关系到民众的切身利益。由于城市商品房价格上涨,越来越多的城镇居民购买农村村民房屋,村集体经济组织也想利用土地谋利,导致小产权房的兴建和交易也日渐兴盛,小产权房买卖合同纠纷数量也激增。对于城镇居民购买宅基地上合法建造的小产权房合同的效力认定,理论和实务界一直存在争议。以北京第一起小产权房买卖合同纠纷为例,法院认为购买房屋同时也包含了购买宅基地,而宅基地只能由村集体成员获得,买受人李某是城镇居民,双方合同违反法律强制性规定无效。但通过分析、解释当时以及现行的规范性文件规定后发现,涉案房屋是出卖人马某父亲的合法财产,马某可依法继承房屋,根据房地一体原则及有关规定,其还可继承相应的宅基地,享有宅基地使用权。同时,宪法、土地管理法、民法通则、物权法等相关法律、法规也并未禁止城镇居民李某购买马某的房屋并因此取得宅基地使用权,特别是其中争议较多的土地管理法,实际上是允许农村房屋出卖,也未对买受人身份进行限制。虽然国家有关政策对此有禁止性规定,但由于法律效力位阶太低,根据合同法司法解释,不能以此作为认定合同无效的法律依据。对于村委会在集体土地建设用地使用证上对双方交易行为的记载,只是证明作为土地的管理组织,村委会同意该买卖行为,但由于登记机关必须是县级以上的政府部门,村委会的变更记载并不代表物权变动的变更登记。因规范性文件规定,城镇居民购买农村房屋不能办理变更登记,但根据合同法及相关规范性文件规定,登记不是合同生效要件,未办理变更登记并不影响合同效力,马某与李某的买卖合同仍有效。而且认定合同有效也有利于鼓励人们遵循诚实信用原则、维持既有秩序的稳定、体现法律对村民和居民的平等保护。小产权房问题也表明,在农业文明时代,我国土地二元制和户籍二元制的存在有其现实必要性,也起到了一定的积极作用,但随着社会经济发展,其弊端逐步显现,改革势在必行。国家一律禁止、限制小产权房并非是治本之策,小产权房的合法化规制也将成为改革的一项重要内容,根据中央最新土改文件的精神,小产权房的未来将越来越明朗。