伴随着2008年金融危机的冲击，全球宏观经济走弱，中国房地产市场也相应出现疲软的迹象。由于房地产行业是我国经济的支柱产业之一，为了刺激房地产市场的发展，各地政府频频出台救市措施，以带动当地经济的增长。至2010年初，经济回暖，房地产成为大众闲置资金的投资对象，一时房价飙升。之后，政府相继颁布了一系列的限购以及限贷政策。然而奇怪的是，尽管政府频繁调控房地产，但并未能遏制住房地产价格间歇性飙升的势头;相反近两年政府并未追加出台打压房地产政策，房地产行业在“稳增长”的宏观形势下反而开始向理性方向艰难回归。自步入2014年以来，中国经济增速放缓，房价也开始环比下跌。而从今年6月份开始，一些城市纷纷退出限购政策，宣告施行了长达3年多的限购政策结束。　　在此背景下，本文通过理论分析与实证分析相结合的形式，将城市限购、限贷政策的具体内容细分为6个层面，通过构建LSDVC模型研究限购以及限贷政策是否有效。　　本文主要分为七部分。第一章主要介绍了选题的背景以及意义;第二章从限购以及限贷两个角度归纳总结了近年来国内学者在房地产调控领域的文献综述;第三章讲述了我国房地产市场的发展历史以及自2004年以来我国房地产调控的政策;第四章在流量模型的基础上建立购房者和开发商的局部均衡模型，分三种情况分析了购房者和开发商的市场行为，探求不同政策对房地产均衡价格的影响;第五章和第六章为实证分析部分，本文选取全国29个城市自2008年10月至2014年6月的月度数据建立动态面板模型，用断点回归和偏差校正LSDVC法研究了限购、限贷政策的有效性以及区域异质性。实证结果表明:限购政策以及限制首付比率的限贷政策基本无效;信贷政策效果显著，但存在区域异质性;房价变动率有明显的滞后作用，预期对房价起到了助推作用;贫富差距过大推动了房价的飙升。换而言之，现阶段限购政策的退出是明智的。政府颁布的限购政策以及限制首付比率的限贷政策基本是无效的，房价主要受到需求和供给层面的因素影响，个人房贷利率和信贷规模在房价调控方面存在区域异质性;第七章为结论和政策建议，针对以上现象，本文提出四点政策建议:完善监管措施，提高限购政策效率;提高经济发达地区的个人房贷利率;加强经济保障房的建设，合理引导理性预期;调整产业结构，收入合理分配。