商品房预售制的“存废之争”已历十数年而无定论。笔者认为,预售制绝非能“一废了之”那么简单。因为它牵扯到方方面面的利益纠葛,伴随着大量的社会、经济和民生问题亟待解决。综合考虑预售制的优劣、我国房地产行业所处的起步阶段以及经济、社会发展的具体现状,“保留商品房预售制并进行完善”更适合我国目前的具体国情。与香港地区的按揭制度进行比较,可以发现,我国的预售商品房抵押制度之所以问题层出不穷,究其根源,不是出在预售制度本身,而是在于我国的相关配套制度不完善、且仅有的制度也执行不力所致,这是制度层面的原因;更深层次的原因,则是商品房预售制中所涉及的主要当事人之间在风险分配极度失衡所致。法律作为利益的调节机制,应该起到其在合理分配各方风险、平衡各方利益的应有作用。预售商品房买受人在预售合同中的权益作为房屋期权,可以为经济交往中的融资作抵押担保,已经为《物权法》予以肯定,经登记的商品房期待权从而在经济社会发展中逐步显现和发展为抵押合同的客体,为债权的实现作抵押担保。抵押制度作为“担保之王”,在商品房预售中起着调节预售制所涉及的开发商、贷款银行和购房人三方利益的平衡作用,是目前我国现行法律制度解决预售制中出现问题的最为可行的选择。本文试以预售商品房中的抵押制度为题,采用系统的研究方法,不仅仅只从法律一个方面而是统筹兼顾到经济发展、社会民生以及政治稳定等多个视角来探讨商品房预售中抵押制度的作用、历史沿革、抵押权的设立、登记、实现及其完善,以期能在解决预售制运行过程中所出现的问题上发挥其应有的作用;在解决冲突和风险分配的制度设计上,也不仅仅如一些学者只是站在弱势的购房人立场上,全面打压乃至封杀房地产开发商的生存空间,直至废除商品房预售制度,并最终损害到购房人的利益,而是站在保留并使商品房预售制良性运行的高度,既保护购房人的利益,又兼顾到房地产开发商和贷款银行的利益,使三方统一于商品房预售这一互利三赢的制度设计和运行中,为我国社会主义市场经济的发展和完善起到它应有的作用。