一、选题背景 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）自1960 年于美国问世以来，由于其良好的投资特性和稳定的投资回报，受到了普遍的欢迎。北美、澳洲、欧洲、亚洲的多个国家和地区先后引入了REITs 制度。在我国现阶段，一方面，信托投资公司的重新登记刚刚结束，盈利模式尚未建立起来，现有的集合资金信托业务以房地产信托为主，而此房地产信托与REITs 既有相同之处，又存在着一定的区别。另一方面，房地产融资渠道极其单一，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。我国有引入REITs 制度的必要性和可行性。但是如何引入？现有房地产信托业务如何转变为REITs？我国的REITs 采用哪种运营模式？这些问题在现有文献中讨论甚少，本文试图对我国发展房地产投资信托的运营模式进行探讨，既有理论意义，又是一项现实性很强的课题。 二、研究方法与逻辑架构本文的研究方法以比较研究和历史研究为主，辅以实证研究。文中列举了大量的数据和图表，力求准确翔实、便于分析和理解。对房地产投资信托（REITs）在国外的起源、发展、运营模式进行了较为详细的分析和比较。又分析了我国现阶段房地产信托业务与REITs 的区别。在此基础上，对我国如何发展房地产投资信托进行了探讨。 全文共分五章，第一章对房地产投资信托进行了简要的介绍，包括概念、分类以及特性分析；第二章对国外房地产投资信托的发展和运营模式进行了分析，主要分为欧美和亚洲两种模式，对这两种模式进行了比较；第三章对我国目前信托投资公司开展的房地产信托业务进行了总结和研究，指出其与REITs 的区别以及未来的发展方向；第四章分析了我国发展房地产投资信托的必要性和可行性；第五章是本文的重点，对我国发展房地产投资信托的几种模式进行了比较分析，并对发展的路径进行了设计，最后提出了相关的政策建议。 三、主要观点及结论本文的主要观点如下： 1、房地产投资信托（REITs）是当今房地产金融的重要组成部分，具有独特的制度安排和良好的投资特性。 2、美国和澳大利亚拥有世界上最成熟的REITs 制度和REITs 市场，其份额占据了世界REITs 市场的绝大部分。近年来，以新加坡为代表的亚洲REITs 市场开始了突破性的发展，韩国、日本、我国的台湾省和香港特别行政区纷纷推出或即将推出本地的REITs。 3、美国的REITs 基本上是在税收法律条款下的市场型模式。政府从税收的角度，确立REITs 的税收优惠条件。REITs 行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应的决策。亚洲REITs 的运营模式主要借鉴了美国的模式，在结构、投资目标、收入分配等方面制定了相似的规定，通过建立类似于美国REITs 条件的专项法规，对REITs 产品提出设立条件和监管要求，强调REITs结构中各参与方的条件和责任。两者在发展动机、立法形式、组织形式、管理方式等方面存在不同。 4、我国目前的房地产信托产品主要是项目融资型，起着银行贷款替代品的作用，在诸多方面与REITs 有着很大的区别和不足。 5、我国有发展REITs 的必要性。REITs 的发展有助于我国房地产资本市场的形成，有助于改善我国证券市场的产品结构，有助于完善我国信托投资公司的功能。 6、我国发展REITs 有其可行性。REITs 发展所需的投资主体已经形成，土地和住房制度改革、信托业的发展以及证券市场的发展都为REITs 的发展创造了良好的条件。 7、在我国发展REITs 有三种运营模式可以选择，即投资公司模式、产业基金模式和信托计划模式。 本文的主要结论如下： 1、信托计划模式是我国发展房地产投资信托的最优选择。 2、按照信托计划模式发展我国的REITs 至少应该分四个步骤，即改贷款型为权益型、改变项目融资的模式、增强信托产品的流动性、降低投资信托产品的门槛。 3、对我国发展REITs 提出了政策建议。包括制定和完善与REITs 相关的法规、加强投资者风险教育、建立REITs 的流通平台、完善信息披露制度以及加强对信托投资公司的监管、培养REITs 方面的专业人才。 四、创新与不足本文的创新之处在于： 1、对REITs 在美国和亚洲的发展进行了详细的介绍，在此基础上，分析了美国和亚洲两种REITs 的运营模式的不同之处。 2、对REITs 和我国现阶段的房地产信托业务进行了比较分析。 3、结合我国实际，主要从法律障碍角度考虑，对我国发展REITs 的模式进行了选择，并对其发展的路径进行了探讨，提出了相关的政策建议。尤其是对我国关于房地产投资信托专项法规的制定以及REITs 产品流通平台的建立提出了自己的一点看法。本文的不足之处在于：对REITs 的分析不够深入，比如REITs 的规模经济问题、REITs 的债务政策问题、REITs 的IPO 等问题。另外，由于对实务了解的不够，对运营模式的选择以及发展路径的设计可能过于理想化。这些方面都需要今后进一步的研究和探讨。