在商铺租赁关系中,承租人处于相对弱势的地位。这主要是由于商铺租赁的特殊性导致的,在商铺租赁中,商铺会经过承租人的经营而实现增值,正是这些增值利益使得承租人的续租权变得脆弱,因为一间红火的商铺会引来第三人的竞争,甚至会被出租人直接收回自营。如果不对承租人的续租问题加以优先保护,不仅会使承租人遭受损失,更重要的还会打击其对经营活动进行投入的积极性,进而影响经济秩序的稳定。出于对商铺承租人利益的保护,也正值优先承租权被纳入《民法典(草案)》之际,本文结合国内外的相关立法,对优先承租权制度的合理性以及制度构建进行了探讨。本文由以下五个部分构成:第一部分对我国在司法实践中关于商铺续租问题的争议进行了介绍。在我国的司法实践中,关于商铺租赁关系中优先承租权的争议很多,由于我国法律并未规定优先承租权,所以法官只能将其视为一种约定权利,这大大减弱了对承租人利益保护的作用。与此同时,由于我国法律未作规定,缺乏法律指导的承租人即便想通过约定优先承租权的方法保护自己,也会因各种因素导致其丧失权利,这一部分的两个案例充分向我们说明了这一点。第二部分是商铺承租人优先承租权的基本理论。优先承租权使得承租人在同等条件下可以对抗第三人,从而得以继续承租租赁物,这在一定程度上显示了优先承租权的的对世性,但这种对世性是有条件和有限度的,并不是绝对的物权,其性质是一种物权化了的债权。法国商法上的营业资产理论认为商铺经营需要具备商品、原料、生产设备等有形元素和商标、专利、品牌效应、商业秘密等无形元素,这些元素集合起来的整体价值远远大于各个元素分别开来简单相加的价值,这便是营业资产。保护承租人的营业资产是设立优先承租权的首要目的。此外,优先承租权的制度安排不仅可以使相对弱势的承租人的营业资产和经营权得到强化保护,还对稳定经济秩序,发挥经济效能起到重要作用,体现了法律的正义、秩序和效益价值。第三部分是商铺承租人利益保护的域外立法的介绍。法国、英国和日本均在续租制度上采取了承租人中心主义的立法体制,通过法律手段为身处弱势地位的承租人提供了倾斜性保护。这些域外先进立法都为我国优先承租权制度的构建提供了良好的范本,从而可以让我们更为科学合理地做出制度安排。第四部分是我国商铺承租人优先承租权的制度承袭与现状。无论是曾经存在于我国历史上的铺底权,还是我国现行法律所规定的优先购买权与买卖不破租赁规则,都体现了我国法律对于承租人利益的保护,通过对它们进行分析与研究,可以使优先承租权的制度设计更加贴近我国的社会实践。同时,在我国一些地方性法规或政府规章中,比如郑州、厦门、浙江等地已经对优先承租权进行了有益探索,虽然这些规定大都笼统模糊,但是他们在立法上的创新精神依然值得肯定。第五部分为笔者对构建我国商铺承租人优先承租权制度的思索与建议。通过对商事经营活动的分析以及结合我国商业实践中关于租赁期限的约定,笔者认为承租人若想取得优先承租权,商铺租赁关系应至少维持三年以上。此外,现实中存在很多出租人见商铺经营火爆,进而收回自营,完全不顾承租人利益的案例。面对这种情况,笔者建议可以借鉴我国《劳动合同法》中的“竞业限制”条款,规定出租人在收回商铺后,在一定期限内不得从事与原承租人同类型的经营活动。在这一部分中,笔者分别从适用条件、行使期限、“优先”的效力、排除优先承租权适用的正当理由、优先承租权受侵害时的法律救济以及举证责任的分配六个方面对我国商铺承租人优先承租权制度的构建提供了建议,以供大家探讨。