特色小镇的开发与建设对我国实现城镇化,加快产业结构转型升级和解决三农问题有着重要的理论价值和实践价值。然而特色小镇的开发和建设需要大量的资金,持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键,同时地方政府当前债务压力大,单靠地方财政很难覆盖这一庞大资金需求,因此资金紧缺是目前特色小镇发展面临的最大问题之一,合适的融资模式对于特色小镇的持续和健康发展是非常重要的。在特色小镇建设中采用PPP模式,一方面能缓解资金短缺的问题;另一方面,社会资本的参与不仅包括资金,还有其成熟的专业技术和先进的管理经验,提高了特色小镇建设的效率。但是,可以看到,在财政部的入库特色小镇PPP项目中,比重最大的是政府全付费项目,其次是可行性缺口补贴的,而且补贴支出金额较大,这违背了采用PPP模式的初衷。另外,社会资本的参与度也不高,特色小镇的建设前期需要大量的资金投入,而且特色小镇项目属于综合性的开发项目,不同于单一的基础设施项目,其核心在于产业的培育,收益具有极大的不确定性,投资回报期也很长,因此社会资本的参与意愿不强。其中一个很重要的原因是特色小镇PPP项目中存在大量的不确定性,而传统的以折现现金流法（discounting-cash-flow,DCF）为基础的投资决策方法,如净现值（net present value,NPV）和内部收益率模型（internal rate return,IRR）,无法正确处理这类不确定性,导致特色小镇PPP项目价值被低估,从而制约了社会资本投资特色小镇PPP项目的积极性。如何处理特色小镇PPP项目的不确定性,并对特色小镇PPP项目的价值进行合理评估,是一个具有理论意义和实践意义的命题。本文引入实物期权的理论和方法,在传统投资决策方法的基础上,研究特色小镇PPP项目的投资决策评价方法,试图为社会资本和地方政府的投资决策提供更加科学、准确的依据。因为实物期权方法充分考虑了特色小镇PPP项目全寿命周期存在的不确定性,使投资者能把握由不确定性带来的收益机会,同时,还能使地方政府在此基础上提供的财政补贴在吸引社会资本的同时不会对地方财政产生过度的负担。在应用实物期权方法进行投资决策分析时,如何对特色小镇PPP项目的不确定性进行定价是一个关键问题。本文系统阐述了实物期权方法应用于特色小镇PPP项目投资决策分析中的可行性,认为特色小镇PPP项目投资具有极大的不确定性、不可逆性,而且社会资本先进的管理经验使投资具有管理柔性,能正确处理项目面临的不确定性,另外,政府提供的财政承诺也赋予了投资者实物期权特性。在分析了特色小镇PPP项目投资的实物期权特性后,本文认为在特色小镇PPP项目的期权定价模型构建中要重点考虑投资的不确定性、投资的不可逆和政府承诺三个特征,在此基础上构建了项目的延迟投资期权和增长期权。在构建了特色小镇PPP项目所含的期权后,本文分别基于B-S模型、二叉树定价模型对特色小镇PPP项目中不确定性的定价问题进行研究。B-S定价模型要求标的资产的价格波动是连续的,而且其波动方向是一维的;二叉树定价模型要求标的资产的价格波动服从布朗运动,但其在同一时间点的波动方向存在向上和向下两种可能。然后,以某一特色小镇PPP项目为例,分别用传统的投资决策方法和实物期权方法评估项目的价值,验证了本文的研究成果:实物期权法充分考虑了投资者拥有的投资机会的价值和增长期权的价值,避免了使用传统的折现现金流法导致的短视的决策,从而使投资者错失投资和成长的机会。最后,本文分别从政府和社会资本层面对特色小镇PPP项目的投资决策提出了政策建议,包括成立专业的团队,及早介入到项目的投资决策中,建立一套完善的评估程序;社会资本在做决策时要考虑到延迟投资期权和增长期权的价值,在此基础上做出较为准确的决策。虽然国内外学者已经开始将实物期权理论和方法应用到投资决策分析中,但是在特色小镇PPP项目投资决策分析中的应用还处于探索之中,本文分析了实物期权法在特色小镇PPP项目投资决策中的适用性,提出了特色小镇PPP项目中实物期权法的运用框架,并且通过对特色小镇PPP项目投资特点的分析,构建了特色小镇PPP项目的延迟投资期权和增长期权,并分析这些期权对项目价值的影响。