我国自从20世纪90年代开始对住房分配制度进行改革以来,通过采取由福利性分房向商品化、货币化的市场运作转变等方式,实现了我国住宅产业的飞速发展,如今已经成为国民经济的重要支柱产业之一。但是,自1998年以来,尤其是进入新世纪的头十年以来,随着房地产投资的大幅度增加,部分地区逐渐出现了住宅投资过热、住宅供求结构失衡等现象,住宅价格大幅上涨,超出了人们所能承受的范围。房价持续上涨、百姓买房难等问题已成为社会关注的民生焦点问题。同时,房价持续上涨也引起了政府部门的广泛关注,并采取了多项旨在稳定房价、调整结构的宏观调控措施。本文认为从我国住宅市场整体和长期的发展来看,房价主要是由需求和供给的基本经济因素决定的。从我国住宅市场的供求情况来看,我国住宅市场供求无论从结构上还是从总量上来看,我国住宅市场都存在供求非均衡现象。运用非均衡理论对我国住宅市场的供求情况进行分析,能够比较现实的反应我国住宅市场的运行状况,有利于了解就现阶段我国住宅市场供求关系中存在的非均衡问题。本文首先对住宅市场供求非均衡问题进行了理论分析。在经济学中,非均衡分析是相对于均衡分析而言的。非均衡描述的状态是这样的,人们在做出供求决策时,不仅考虑了传统的价格因素,而且也考虑了数量约束,并且主要是通过数量约束的变动,使得每个市场的有效供求达到均衡。因此,通过上述对均衡与非均衡含义的对比可以看到,均衡是通过价格摸索而达到供求一致的,而非均衡是通过数量摸索而达到供求一致的。在非均衡理论下,住宅市场供求是以市场未出清为基本假设的,在这一假设下,市场的供求与购销关系为:由于住宅市场的供求是不一致的,有一部分人的需求或供给在交易过程中是无法被满足的,这部分人必定是受到数量约束的,在交易过程中除受到价格信号的约束外还受到数量信号的约束。配额的分配取决于住宅市场的交换组织。本文在实证研究上,主要采用了市场聚合条件下的非均衡模型中的双曲线聚合模型的形式,即:本文在分析我国住宅市场供求结构非均衡问题时,将我国住宅市场供求结构分为普通住宅、别墅或高档住宅以及经济适用房三种类型。通过收集2000—2009年间这三种住宅类型的年度供求状况的相关数据对我国住宅市场供求结构进行统计性描述以及通过收集2005—2009年间我国31个省、市、区的相关年度数据构成的混合结构数据对我国住宅市场供求结构的实证分析,得出如下结论:(1)我国住宅市场供求结构长期处于非均衡状态;(2)我国房价的持续上涨,主要是由于高档住宅价格上涨所拉动的;(3)为稳定房价,在增加经济适用房的供给量地同时,也应相应的扩大享受经济适用房政策待遇的人群范围;(4)运用非均衡理论对我国住宅市场供求结构非均衡问题进行研究是符合我国住宅市场供求的现实状况的,是具有理论与现实意义的。在分析我国住宅市场供求总量非均衡问题时,将我国住宅市场供求情况按时间分为:2000年—2004年、2005年—2006年、2007年—2009年三个阶段来进行分析。通过收集2000—2009年间我国31个省、市、区地相关年度数据构成的混合结构数据对我国住宅市场供求总量进行统计性描述与实证分析,得出如下结论:(1)2000—2004年我国住宅市场是处于供过于求的非均衡状态;(2)2005—2006年间,我国住宅市场得到了较快的发展,但房价上涨过快成为社会关注的焦点问题;(3)2007—2009年间,我国住宅需求量出现了先下降后反弹上升的V字型运动趋势,这可能是由于经济危机的影响使得住宅的交易量下降,也是由于经济危机过后,人们对实体经济的投资信心不强,从而导致投资品、奢侈品的投资增加,进而我国住宅市场供求总量出现非均衡现象;(4)运用非均衡理论可以揭示我国住宅市场发展的现状,找出住宅市场运行中存在的问题。因此,在非均衡框架下对我国住宅市场供求的研究是具有现实意义的。