本文以《最高人民法院公报》2014年第12期刊载的“朱俊芳案”为例(以下简称“朱俊芳案”),结合《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题规定》第二十四条的规定,研究实践中广泛存在的借款合同和房屋买卖合同联立的法律构造及其效力,本文分以下几个部分展开论述。第一部分是对拟讨论案件的基本案情及争议焦点进行介绍。在本文所涉案例中,当事人针对同一笔款项先后签订买卖合同和借款合同,并在后签订的借款合同中约定“若到期不能偿还借款,则以抵押物抵顶借款,双方互不支付任何款项”,债务人到期不履行借款,债权人要求取得房屋所有权。案件的争议焦点是双方当事人的法律关系的性质及效力。第二部分是对各个法院判决思路的总结。关于此种合同的性质和效力判定,法院主要有两种判决思路:一是认定双方系借贷合同关系,买卖合同系为借贷合同提供担保,《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项”的约定因违反法律强制性规定而归于无效,“买方”不能要求履行买卖合同而取得房屋;二是认定买卖合同与借款合同系并存而又有联系的两个合同,买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定,买方可请求履行买卖合同并取得房屋所有权。第三部分是对《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题规定》(法释[2015]18号)第二十四条的适用分析。法释[2015]18号第二十四条所指的以买卖合同提供担保既包括本文所讨论的这一案件类型,还包括未转移标的物所有权的让与担保(单纯的让与担保合同),本文将以买卖合同提供担保的概念限定为前者。法释[2015]18号第二十四条第一款否定了最高人民法院关于“朱俊芳案”的判决,不支持债权人履行买卖合同的诉讼请求,第二款允许债权人通过拍卖的方式就担保物受偿,但并未提及债权人是否有优先受偿权,这意味着法律并未赋予债权人以优先受偿权。于债权人而言,第二款的规定仅在第三人为担保人的情况下有意义。法释[2015]18号第二十四条虽为本文所讨论的这类案件提供了处理的依据,但是并未明确以买卖合同提供担保是何种性质的担保也并未明晰买卖合同及以房屋抵顶债款之约定的效力。第四部分是对以买卖合同提供担保的性质进行分析。虽然关于买卖合同的性质存在着不同看法,但事实上代物清偿之合意与非典型担保并不矛盾,实际上,以买卖合同提供担保是一种新型的债权性质的担保,签订买卖合同是担保方式,这种债权性质的担保如果辅以预告登记,或可以产生对抗效力和优先受偿效力。只是,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题司法解释(一)》(法释[2016]5号)第五条之规定,倘若买卖合同被确认无效,预告登记也将失去效力。第五部分是关于流押禁令对于买卖合同效力的影响分析。买卖合同并非是虚伪表示,但是以买卖合同提供担保是规避流押禁令的脱法行为。流押禁令并非只适用于抵押当中,以买卖合同提供担保与流押契约有诸多相似之处,故不能允许债权人直接取得房屋。在以买卖合同提供担保中,禁止依约履行合同是法律对意思自治的干预,这种禁止在平衡双方利益时难免有些矫枉过正,买卖合同不发生任何效力势必会助长不诚信之风,且流抵押禁令本身就有很多值得诟病的地方,故而,在不违反法律强制性规定和当事人意思自治的前提下,将无效的合同向着有效的角度进行转化,允许就拍卖标的物受偿,是一种比较合理的选择。