本文包括物业管理基本问题、物业管理法律关系、物业管理权、业主公约以及物业管理交接纠纷共五个方面的内容。文章以《物业管理条例》和相关民事法律为依据,对上述五个方面问题进行了分析和研究,从而合理对待和处理此类问题,进而有利于我国房地产事业的健康发展与和谐社会的构建。 物业管理的概念有广义和狭义之分,广义的物业管理与狭义的物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。物业管理兴起于19世纪60年代的英国。城市化的发展和社会分工,所有权与管理权的分离是物业管理兴起的原因。物业管理发展有利于城镇住房制度的改革、房地产经营活动效益的提高以及促进城市管理工作、提升业主生活质量、增加劳动就业、繁荣第三产业。《物业管理条例》规定我国的物业管理模式采用委托式物业管理。我国物业管理体制和物业管理市场机制的现状决定了完善物业管理制度立法的迫切性和必要性。 物业管理法律关系并非行政意义上的管理与被管理关系,而是在物业管理企业与业主之间形成的一种平等民事法律关系。物业管理法律关系的主体主要是业主和物业管理公司。物业管理法律关系的内容是双方主体间的权利和义务关系。物业管理法律关系产生的前提是物业管理法律规范,物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式。 物业管理权不是权利而是权限。物业管理权的法律基础是物业管理服务合同,物业管理服务合同的民事责任属违约责任。 业主公约在物业管理法律诸问题中占有十分重要的地位。业主公约的法律性质为自治规则。业主公约的订立不同于合同。业主公约的成立须经过两个阶段:业主公约的制订和业主的承诺。业主公约的生效时间应是业主大会制订业主公约并获得法定的三分之二多数赞成后集体签订的时间。业主公约的效力是指业主公约发生拘束力的地域范围和对人范围。 物业管理交接纠纷产生的原因从法律层面上分析有两类。物业管理交接纠纷的法律性质属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。解决物业管理交接纠纷的途径有五个方面。建议在《物业管理条例》中明确规定物