近年来,随着我国城乡经济的迅速发展,农民集体所有建设用地进入土地流转市场已成为不争的事实,农民集体所有建设用地也必将成为我国建设用地市场一个重要的组成部分。农民集体所有建设用地使用权价格评估是农民集体所有建设用地使用权流转研究的核心问题之一,也是流转各方关注的焦点。 但是,关于农民集体建设用地使用权流转价格评估的理论和方法还比较欠缺,我国还没有相应的技术规程,各地在实践操作中也没有统一的做法。因此,研究农民集体所有建设用地使用权价格问题具有较强的理论价值和实际意义。本文以陕西省农民集体所有建设用地使用权流转试点项目为背景,研究农民集体建设用地使用权流转价格问题。 本文采用了理论研究与实地调研相结合、定性与定量相结合、比较分析、综合分析等研究方法。全文共分为五个部分,第一部分对研究对象进行了界定,并分析了研究背景、意义以及研究的内容和方法;第二部分,主要分析了农民集体所有建设用地使用权流转价格研究的基本理论,即从地租地价理论、区位理论和转换边际理论三个方面说明了农民集体所有建设用地使用权价格形成的机理和价格存在差异的原因;第三部分,主要分析地价影响因素、价格评估的原则和价格内涵;第四部分,是本文研究的核心,主要对各种评估方法进行理论分析和评价,并以陕西省韩城市为例,说明价格的评估方法,结合陕西实际,对目前地价管理进行了分析;第五部分,是本文的结论和建议,对本文的研究结果进行总结,并对需要进一步研究的问题进行展望。 本文研究的结果认为: (1)农民集体所有建设用地使用权价格评估是进行农民集体所有建设用地使用权流转研究的核心问题之一。研究农民集体所有建设用地使用权价格问题具有较强的理论意义和实际应用价值。 (2)地租地价理论、区位论、转换边际理论是研究农民集体所有建设用地价格的理论基础,揭示了农民集体所有建设用地使用权价格形成的机理和价格存在差异的原因。 (3)客观分析农民集体所有建设用地使用权价格的影响因素,研究价格评估的原则和分析地价内涵是价格评估的前提。 (4)成本逼近法、购买年法和基准地价扣除法是目前用于农民集体所有建设用地使用权价格评估的三种最常用方法。 (5)土地管理部门要尽快制定有关农民集体所有建设用地使用权价格管理