抵押权是不以占有为内容的担保物权,抵押人将财产抵押后,仍然可以将该抵押财产出租,由此,同一财产上租赁权与抵押权并存。这在当今社会房屋价值普遍较高的情形下,已然是一种常见现象,同时也体现了“物尽其用”的观念。然而,一旦抵押人届期无法清偿债务,抵押权人要实现抵押权时,就会涉及到房屋上租赁权是否必然终止的问题。如果适用《担保法解释》第66条第1款的规定,租赁权对受让人没有约束力;如果适用《城镇房屋租赁合同解释》第20条第1项的规定,亦是租赁权对受让人没有约束力;如果适用《拍卖变卖规定》第31条第2款的规定,只有在租赁权影响到抵押权的实现时,才会排除租赁权。《物权法》第190条第2句对此并没有明确,学理上存在不同的理解。《物权法》第190条第2句其旨在调整的是抵押权人和承租人之间的关系,并且保证抵押权的实现;《拍卖变卖规定》第31条第2款规定有影响时才排除租赁权,也是首先保证抵押权的实现;而《担保法解释》第66条和《城镇房屋租赁合同解释》第20条调整的是受让人和承租人之间的关系,因为判断是否排除租赁权规范的缺失,导致抵押权人和承租人之间的利益冲突转换为受让人和承租人之间的利益冲突。但是,《担保法解释》立法本意其实是要调整抵押权人和承租人的关系,其要明确的是在先权利人主张权利时不能受到妨碍。通过对以上相关规定的梳理,可以得知:调整先抵押后出租情形的法律规范之间并不存在矛盾,其都是为了保护在先抵押权的实现。虽然从文义上看,《担保法解释》第66条第1款调整的是受让人和承租人的关系,但是应准确把握先抵押后出租的规范目的、指向范围、评价标准,限缩该司法解释的调整范围,明确该规范调整的租赁权和抵押权的关系。因此,对于《物权法》第190条第2句的理解采取了有影响才排除租赁权的观点,即在实现抵押权时,依然适用“买卖不破租赁”规则,只有在租赁权的存在影响抵押权的实现时,才排除租赁权。同时《拍卖变卖规定》第31条作为执行程序规定,也就可以和实体法《物权法》第190条第2句的规定相衔接。由于采取了“有影响才排除租赁权”的观点,所以就需要明确排除租赁权的标准。然而,我国现行法律对该标准并没有明确规定,学理上存在不同的主张:以评估价为标准,以拍卖时第一次是否拍定为标准以及以双重拍卖法为标准。综合考量各种因素,以评估价为标准较为合理。关于法院拍卖抵押财产时排除租赁权的启动主体争议点主要体现于:除了抵押权人,是否包括法院。由于是否排除租赁权对抵押权人的影响最大以及在我国的司法实践中很少会有法院去依职权启动,所以排除租赁权的主体只有抵押权人,不包括法院。就法院排除租赁权的方式而言实务中并不统一,法院应当采取通知或者裁定的方式,以保持法院排除租赁权程序的安定性。抵押权实现后,若是租赁权被排除,此时对于承租人的利益应当给予一定的保护。通过法院拍卖程序取得该房屋的受让人取得房屋所有权,承租人需要返还该房屋。那么,对于承租人来说,其可否要求抵押人承担赔偿责任?该争议的焦点为:依据《物权法》第190条第2句规定的,由于房屋抵押权登记的公示性,在出租人和承租人签订租赁合同时,承租人可以查询相关的登记信息,由承租人自己承担租赁权被排除的风险;依据《担保法解释》第66条第2款的规定,如果出租人未告知承租人该房屋已经抵押,在抵押权实现时排除租赁后,出租人应对承租人承担赔偿责任。租赁权因为影响了抵押权的实现而被排除,意在表明的是:承租人的租赁权不可以对抗抵押权。但是,承租人依然可以依照其与抵押人之间的租赁合同主张抵押人对其承担赔偿责任。并且,在我国法律没有相关规定的情形下,依然可以借鉴日本法上的租赁物缓期交付规则以及美国法上的宽限期规则,给予承租人一定的期限寻找替代的租赁物。