在我国地产市场迅猛发展同时，由于对土地的价值没有深入研究，土地拍卖中出现了流拍、土地成交价格悬殊、发展商购地盲目开发、土地开发一级市场市场化不完全等现象和问题。作者通过对大量案例和文献的分析，认为土地作为商品的流通过程同样应该符合市场原则，应该通过运用营销手段展示商品价值。土地营销是深入挖掘土地价值的重要途径，而土地营销中的区域评价又是一个非常重要的环节。论文通过构建土地营销理论中的区域评价体系，探索评价方法，为政府推介土地、发展商购地提供参考。论文通过阅读大量文献，参考国外土地市场运行机制，借鉴国外成熟的营销理念，结合我国土地市场特点，明确土地营销含义及土地营销中区域评价的基本原则。在区域评价原则的基础上，从土地交易的两大主体角度和专业市场角度综合分析，确定区域评价体系的四大构成要素，包括宏观概况、区域土地空间分布状况、各物业市场占有率情况及既定项目可开发潜力。其次，对比分析相关土地区域评价报告，研究区域评价构成要素的数理分析方法，运用超效率DEA对影响宏观概况的经济数据指标进行关联度排序确定影响程度，运用地理信息系统对区域土地空间分布状况进行数字地价模拟，运用马尔科夫链法对各物业市场占有率进行短期预测，运用专家打分及模糊评价法进行项目可开发潜力评价。最后，通过对土地营销区域评价体系的实例模拟来验证体系的可行性，根据案例数据模拟结果得出案例项目地块适合开发写字楼物业，配以少量SOHO物业，但需谨慎考虑开发酒店物业的结论。通过区域评价体系的运用，既使得发展商深度了解地块信息，同时也为发展商提供了项目产品开发方向，达到客观评价土地价值的目的，为土地营销做支撑。论文在构建土地营销区域评价体系时，运用数理分析方法对指标进行评价，减少了主观分析带来的不确定性，为土地价值分析提供了更为客观的科学方法。同时，区域评价体系充分结合营销理论，全面、系统、多角度的对土地价值进行深入挖掘，为土地在市场交易中提供更为专业的支持。