我国的房地产企业当前面临着融资渠道单一、融资成本过高的问题。同时,房地产投资又有一个显著的特点就是资金回笼周期很长,在一次性投入大额开发费用后,若没有强有力的需求拉动,则需要很长时间进行资金回笼以进行下一次投资。单一的融资渠道加上漫长的资金回笼周期都给房地产企业的健康发展带来了严峻的挑战。虽然这些困难在我国显得难以克服,但对于许多发达国家而言,由于房地产投资信托基金（REITs）的出现与发展,这些难题可以被很好地解决。随着我国金融创新的不断深化,类REITs产品在我国也顺势而生。本文首先对我国房地产行业的发展现状进行了行业研究,指出了当前即便是大型房企其主要的融资方式也基本仅仅是寻求商业贷款,银行风险较大,为了突破当前融资路径单一的瓶颈,减轻企业负担也为了降低银行风险,唯有探寻新的取得资金的路径,逐步引入在国外早已成熟的房地产投资信托基金成为了解决这个问题的绝佳选择。通过阅读相关资料,本文简要介绍了与房地产投资信托基金相关的概念,而后对国内现阶段的类REITs概念展开详细说明。在本文中,对国内第一支储架式发行的权益型类REITs产品——“旭辉领寓类REITs”的发行情况、标的物业资产运营情况、REITs交易结构、信用增强机制等进行了简要的说明。本文论述重点是类REITs产品的定价优化,首先建立定价所需的数学模型并利用净现值法,通过传统方法与本文所做优化方法分别对资产支持证券的发行价格进行计算,从而验证优化方法的定价优化效果。传统方法首先根据2017年的公寓租金水平历史数据,按照所参考资料中假定的租金增长率确定未来租金水平并假定其它不确定因素的值保持不变,按照所建立模型计算净现金流水平,再通过净现值法折现确定发行价格。优化方法首先提出一些适当的假设,通过阅读大量文献,了解影响住房租赁平均月租金的多种因素,参考了一些现有的模型设计,选取了住房租赁平均月租金充当被解释变量,商品房销售单价、二手房成交均价充当解释变量,首先通过分析观察初步确定被解释变量与解释变量的均值、方差等存在的差异及数据的趋势性;然后通过ADF以及PP检验法对数据是否存在单位根进行检验以判断时间序列数据的平稳性;接下来通过Johansen协整分析方法对被解释变量与解释变量共3个变量进行协整分析,以确定是否存在协整关系、确定协整秩的数值以及系统所对应的VAR表示法的滞后阶数;最后,使用最大似然估计法估计该系统的长期协整方程以及向量误差修正模型,并对模型进行残差自相关检验、残差正态检验以及模型平稳性检验,并对未来2021年第一季度到2023年第四季度的平均月租金水平进行租金预测。在得到了专项计划标的资产的平均月租金水平的预测值后,对存在不确定性的参数如空置率等变量依据不同的经营年份分别定义不同的概率分布,通过基于蒙特卡洛模拟的定价模型同时利用净现值法,根据计划说明书以及所查阅的相关数据,排除突发情况下公寓租金的变化,采用计划书中所提到的优先A级与优先B级的预期收益率作为折现率,对计划首期的标的资产即两所长租公寓自2018年第三季度到2023年第二季度的净现金流入进行模拟,以得到公寓租金收入的分布。随后选取对应分布的均值作为对应年份的公寓租金收入水平,再根据所发行的优先A、B级资产支持证券的发行比例进行对应现金流的分配,结合对应的已发行资产支持证券的份数即可得到每份资产支持证券的发行价格,同时可根据专项计划说明书中所披露的资产支持证券面值及预发行价格确定所得价格的合理性。随后通过计算专项计划标的资产的租金收入对优先A、B级的现金流覆盖程度,同时进行相应的压力测试,即分情况地计算收入下降和发行利率升高时的现金流覆盖程度,以便于对本次资产支持证券的不利情形下的收益兑付能力作出度量。最后,对本文所研究内容做出总结并给出相关的政策建议。