本文首先分析了商业物业的特点，介绍了世界各地物业管理状况，指出中国物业管理市场还处于初级阶段，必须通过建立优胜劣汰的市场竞争机制，向专业化、市场化、经营型转化。 对大连商业物业现状进行了分析，指出自建自管仍然是大多数大连商业物业采用的管理模式，而此种模式的弊端加上大型商场本身业态复杂、设备设施繁多、专业人才缺乏、使得管理效果事倍功半。物业模式的建立和运作成为大连商业企业管理中的重点和难点。对自建自管、委托代理、自营与专业结合三种模式进行分析，分别阐述了各自的特点、适用情况、各自的优缺点，以及在选择模式时需要考虑的三个要素：物业产权方式、物业类型、物业的复杂性。 分析了大连某商业物业经营现状，结合国外先进物业管理模式，设计以专业化、经营型为主导的自营与专业结合的模式，将物业管理和物业经营融为一体，以诚信服务、引进人才、智能化建设为保障措施，运用科学的管理方式，创新的经营理念，最优化的资源组合，实现物业管理企业的良性健康发展。