随着中国金融体制改革的不断深化、房地产市场的不断发展,房地产行业的许多问题日趋严峻。一方面,中国房地产市场经历了过去十多年的总量供给不足,目前已经转变成为“结构性供给过剩”,而大批百姓依然对房价望而兴叹；另一方面,大批房企频现资金链危机,而百姓的钱缺乏投资渠道难以投到地产项目。因此,如何促进房地产业健康发展,受到了官方、学者和民众的大量关注。起源于美国的房地产投资信托基金(简称REITs)对于中国来说还是一种新型的投资工具,REITs不仅可以为房地产行业提供新的融资渠道、促进房地产行业的完善,还可以降低商业银行和房地产业的潜在风险,同时为投资者提供风险相对较小、收益较为稳定的投资工具,促进中国金融市场的发展,进而推动中国房地产行业健康发展,本论文特选了这一新的融资方式作为研究对象。目前,REITs已经受到学术界与政策决策者的广泛关注和高度重视。从文献检索可以看出,近年来,国内外学者对REITs的研究主要集中于投资收益和发展模式两个方面,只有较少部分研究涉及到风险及其管控的内容。本文结合金融理论和市场真实数据对REITs市场风险评估与控制问题进行探索和研究,从而找到中国发展REITs过程中对市场风险管控的客观依据。这对于中国进一步推动REITs的发展具有重要的理论和现实意义。本文的研究框架是以港股中针对大陆地产的REITs为研究对象,分别从宏观经济市场风险、证券市场风险和房地产市场风险三个方面进行研究。其中,根据双重特质的分析结果,将证券市场风险和房地产市场风险作为REITs的直接风险来源,而宏观经济市场风险作为间接风险来源。首先,分析宏观经济中的市场风险对REITs的影响,本文利用VAR模型分别分析了金融危机前与金融危机后,宏观经济波动、利率波动、通货膨胀和股市波动四个方面的市场风险对REITs的影响。研究结果表明：REITs的走势仅受房地产投资信托基金本身的经营情况影响,即与标的资产、基金管理方、房地产企业本身经营水平的情况有关,并不受宏观经济中的市场风险因素所影响,由此证明了REITs具备收益稳定,抗风险性强,风险可控的特点。在对证券市场风险对REITs影响的研究中,本文利用VEC模型和Garch模型对风险进行评估,结果显示,恒生指数和REITs指数存在长期均衡关系,且进一步得到了恒生指数对REITs的影响是显著的,但影响有限。同时,利用Garch (1,1)模型对REITs指数的波动情况进行评估,结果显示REITs指数波动区间较小。由此证明了,REITs属于风险较小、收益稳定的投资工具。在对房地产市场风险对REITs影响研究中,以四象限模型和房地产周期理论,分析研究了房地产市场风险对REITs产生影响的路径,并以房价收入比为指标,利用ARMA模型评估了房地产市场风险波动。研究结果显示,由于REITs的收益主要来源于房地产项目的经营情况,所以房地产市场风险对REITs的影响是显著的,但是影响是可控的。根据以上理论探讨和实证分析,本文得出结论,认为REITs是一种风险较小易于管控的融资工具,因此结合三类市场风险对REITs的影响研究,提出了中国推行REITs的风险管控建议。根据REITs宏观经济市场风险的评估结果,提出REITs经营者需要在经济下行时,采取相对稳健的投资策略；在利率市场化进程中,针对利率上涨和下降的情形作出不同经营策略,提高利率风险管理能力。其次,根据REITs证券市场风险的研究结果,提出在证券市场波动较大时,可以借鉴美国、新加坡REITs的经验,可采取股指期货等金融衍生工具来对冲证券市场风险；同时,在经营时应注重信息披露策略的推动,使投资者掌握正确有效的信息。在控制房地产市场方面,由于房地产市场风险对REITs存在一定影响,且当前中国房地产泡沫较大,对REITs收益存在着影响,文章提出REITs经营者需要对房地产市场风险进行预警分析,建立三级检测指标,有效衡量风险对REITs的影响。