不动产预告登记制度是我国新出台的物权法中出现的一项全新的制度,随着物权法的升温,预告登记制度也受到越来越多的人的关注。本文从理论分析、比较分析、以及实务分析三个板块入手对预告登记制度的研究,进而探讨预告登记制度在我国物权法中的建构。全文约4万字。文章的第一部分为预告登记的理论研究,前半部分以对预告登记的历史考察为切入点,从而引出对预告登记的概念以及特征的分析:预告登记是为保全将来不动产物权变动能够顺利推进为本登记而对以该不动产物权变动为内容的债权请求权而进行的提前登记。其具有担保性、优先性、从属性等特征。有关预告登记的性质问题学术界一直争论不休,笔者在预告登记的性质界定上大胆引入了新的视角——预告登记是一种“准物权登记”。后半部分乃是对预告登记的法律价值和经济价值的剖析,预告登记制度存在的法律意义在于与其说它是债权物权化的体现,不如说它是民法对物权的保护在债权领域的扩张与渗透。其存在的经济价值在于解决了交易双方之间存在的信息不对称问题,以及在保护权利人的同时又防止其滥用权力。文章的第二部分为预告登记的比较研究。运用比较和归纳的分析方法对德国、日本、瑞士等国家以及我国台湾地区有关预告登记制度的法律规定进行了梳理,各国家和地区由于所采用的立法模式的差异致使对有关预告登记制度的规定也存在很大的不同。本部分从预告登记成立、预告登记效力以及预告登记与相似制度的比较中,得出以下观点:1、对预告登记后、本登记前的中间处分行为采取“一刀切”的做法是不妥当的,因当赋予中间处分行为相对效力,即只有在该中间行为危害到债权人的债权时才能确定其无效,否则,则应该肯定其效力。2、应该赋予经预告登记的债权可以善用取得的效力。3、预告登记与异议登记制度的比较中得出两者是相辅相成,不可分割的。文章的第三部分为预告登记的实务研究。该部分从商品房预售登记制度出发,得出商品房预售登记制度与预告登记制度存在着很大差别的结论。预售登记较多体现的是一种强制登记,有着浓厚的行政主义色彩,而预告登记乃是自愿登记,乃是物权法赋予当事人双方的权利而非义务。文章第四部分的核心和重点乃是对我国现行物权法有关预告登记制度规定的评析,我国的预告登记制度虽然存在的闪光点,但是不足之处仍然很多,笔者认为现行法律规定应该从以下几个方面改进:1、扩大预告登记的适用范围。2、明确预告登记的效力。3、增加有关预告登记失效的规定等等。