房地产项目运营管理涉及的时间长、范畴广,没有统一标准。本文以M房地产公司的项目运营为例,结合国内规模型房企的运营情况分析及重要实践经验,通过科学工具对M公司在项目运营的关键因素进行了分析研究。本文通过充分的项目调查和项目管理者访谈问询,利用有关项目运营管理的经验成果、理论成果,在分析国内主流房企及M公司的运营特点基础上,结合M公司项目运营的具体实践,通过德尔菲法找到M公司项目运营的特点和关键因素,通过解释结构模型法分析关键因素的关系及层次结构,研究出影响M房地产公司项目运营的关键因素。研究内容主要有:一、利用德尔菲法,在M公司内选取了相关高级管理人员进行专家调查,通过开放式、评价式调研,总结出了M公司的运营管理4个特点:项目分布广跨度大;标准化程度不高;项目管理对个体依赖较高;周转速度还需提高。结合运营的目标,为寻找其项目运营关键因素及后续提出优化措施奠定了基础。二、通过M公司项目运营的工作线路,通过专家访谈形式逐层梳理找到影响项目运营的11个关键因素:土地开发条件、项目定位、供应商确定、规划设计、展示区打造、各类图纸、成本控制、工程策划、现场施工、开发报建、客户组织。三、用解释结构模型分析上述11个关键因素,得到M公司项目运营的关键因素解释结构模型,进一步分析了各因素之间的关系,并探讨了M公司的项目运营管理的提升措施。综上,本文以M公司项目运营管理的内容为基础,通过德尔菲法逐步提炼出了影响项目运营的关键因素,建立解释结构模型分析关键因素的关系。希望通过本次研究,对房地产项目管理的从业人员有一定启示和帮助。