商业地产项目具有投资大、风险高、运营管理周期长等特点,其开发大多采用以资产重型化为特征的香港模式,这种模式下商业地产企业主要依赖于银行,且自有资金较多的沉淀在项目上,造成商业地产企业的资金瓶颈。当货币政策偏紧,银行信贷约束加强时,商业地产企业会面临着越来越严峻的融资压力。同时,重资产运营往往依赖于资产规模获得盈利,而轻资产运营将资产轻型化,依靠非资产性优势获得盈利,轻资产运营往往能获得比重资产运营较高的净资产收益率。本文分析商业地产轻资产运营的优势、实现条件以及途径,认为商业地产企业与投资机构合作开发是实现商业地产轻资产运营的有效途径。从商业地产企业与投资机构合作行为和商业地产项目轻资产运营水平两个方面进行研究。首先,建立商业地产企业与投资机构合作系统框架,对双方合作行为进行分析。通过构建商业地产企业与投资机构的演化博弈模型,分析合作双方的进化稳定策略,确定影响系统稳定性的参量;其次,在双方合作行为实现后,商业地产项目轻资产运营水平直接决定着双方合作绩效。通过数据采集确定商业地产企业轻资产模式下与投资机构合作开发的关键影响因素,构建合作项目轻资产运营水平物元模型,并做实证分析。最后,根据研究成果,从信息沟通、外部环境、收益分配机制、退出机制、融资渠道多元化、知识共享等6个方面提出了商业地产轻资产运营的对策建议。本文通过对商业地产企业与投资机构合作开发研究,以期为商业地产项目轻资产运营提供现实指导,为进一步完善和促进商业地产企业与投资机构合作开发的途径提供借鉴。